የንብረት አያያዝ ብዙ ወጪዎችን ያካትታል, ኢንሹራንስ, ጥገና, ታክስ, መገልገያዎች, የመሬት አቀማመጥ, ጽዳት እና ደህንነት. ባለቤቱ ሁሉንም ነገር ሲጨምር ቁልፍ ቁጥር ያገኛሉ፡ የተጣራ የስራ ገቢ (NOI)።

NOI የንግድ ድርጅት ባለቤቶች አንድ ንብረት ምን ያህል ዋጋ እንዳለው እና ምን አይነት ተመላሾችን እንደሚያቀርብ እንዲረዱ ሊረዳቸው ይችላል። ሆኖም፣ ለዚህ ​​አዲስ የሆነ ማንኛውም ሰው NOI ትንሽ ግራ ሊያጋባው ይችላል። አታስብ። ይህ ጽሑፍ የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ምን እንደሆነ፣ እንዴት እንደሚሰላ እና ለምን ለንግድዎ እድገት አስፈላጊ እንደሆነ ያብራራል።

ዝርዝር ሁኔታ
NOI ምንድን ነው?
የተጣራ የስራ ማስኬጃ ገቢ ከስራ ማስኬጃ ገቢ ጋር ከተጣራ ገቢ ጋር
የተጣራ የሥራ ገቢን እንዴት ማስላት እንደሚቻል
ንግዶች የተጣራ የስራ ገቢን ለማስላት ምን አይነት ምንጮችን መጠቀም ይችላሉ።
3 በተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ላይ ተጽእኖ የሚያሳድሩ ምክንያቶች
የመጨረሻ ቃላት

NOI ምንድን ነው?

የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ አንድ ኢንቨስትመንት ምን ያህል ትርፋማ እንደሆነ ያሳያል የሥራ ማስኬጃ ወጪዎችን ከጠቅላላ ገቢው በመቀነስ። እንደ የቢሮ ህንፃዎች፣ የአፓርታማ ሕንጻዎች እና መጋዘኖች ያሉ ንብረቶችን ለመገምገም በንግድ ሪል እስቴት ውስጥ የተለመደ መለኪያ ነው።

NOIን ለማስላት፣ የቢዝነስ ባለቤቶች ከንብረቱ የሚገኘውን ገቢ በሙሉ በመደመር የስራ ማስኬጃ ወጪዎችን፣ የንብረት ታክስን፣ ኢንሹራንስን፣ መገልገያዎችን እና ጥገናን መቀነስ ይችላሉ። ነገር ግን፣ NOI እንደ የገቢ ግብር፣ የብድር ወለድ፣ የዋጋ ቅነሳ ወይም የካፒታል ወጪዎችን አያካትትም ምክንያቱም ንግዶች እንደ የዕለት ተዕለት ሥራዎች አካል አድርገው ሊቆጥሯቸው አይችሉም።

NOI ልክ እንደ EBITDA (ከወለድ በፊት የሚደረጉ ገቢዎች፣ ታክሶች፣ የዋጋ ቅነሳ እና አሞርቲዜሽን) ሌሎች ኢንዱስትሪዎች የንግድን ዋና ትርፋማነት ለመለካት ይጠቀሙበታል። አብዛኛውን ጊዜ ኢንተርፕራይዞች እንደ የመሬት አቀማመጥ፣ የበረዶ ማስወገጃ ወይም የመስኮት ማጽዳት ለመሳሰሉት ወቅታዊ ወጪዎችን ለማስኬድ የተጣራ የስራ ገቢያቸውን በየዓመቱ ያሰላሉ።

የካፒታላይዜሽን ተመን (ወይም የካፒታ መጠን) በመጠቀም የንብረትን የኢንቨስትመንት ተመላሽ (ROI) ለመለካት ይረዳል። ለምሳሌ፣ ባለቤቶች በ20 ሚሊዮን ዶላር አፓርታማ ከገዙ እና በዓመታዊ NOI 2 ሚሊዮን ዶላር ቢያመነጭ፣ የካፒታል መጠኑ 10% (2 ሚሊዮን በ20 ሚሊዮን ዶላር የተከፋፈለ) ይሆናል።

የተጣራ የስራ ማስኬጃ ገቢ ከስራ ማስኬጃ ገቢ ጋር ከተጣራ ገቢ ጋር

እነዚህ ቃላት ተመሳሳይ ሊመስሉ ይችላሉ፣ ግን የተለያዩ ናቸው። የተጣራ ገቢ ንግዶች ሁሉንም የሥራ ማስኬጃ እና የማይሠሩ ወጪዎችን ከገቢው ካነሱ በኋላ የሚቀረው ነው። በሌላ በኩል የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎችን ሲቀንስ ገቢ ብቻ ነው.

በተመሳሳይም የሥራ ማስኬጃ ገቢ አንድ ኩባንያ የሥራ ማስኬጃ ወጪውን ከሸፈ በኋላ ምን ያህል እንደሚያገኝ ማለትም የሽያጭ፣ አጠቃላይ እና አስተዳደራዊ ወጪዎችን (SG&A)ን ያጠቃልላል። ዋናው ልዩነቱ NOI የሚያተኩረው በሥራ ማስኬጃ ገቢ ላይ ብቻ ነው፣ OI ደግሞ አንዳንድ የሥራ ማስኬጃ ያልሆኑ ወጪዎችን ሊያካትት ይችላል።

የተጣራ የሥራ ገቢን እንዴት ማስላት እንደሚቻል

የተጣራ የስራ ገቢን ሲያሰሉ ንግዶች የሚያስፈልጋቸው ቀመር ይኸውና፡

ጠቅላላ ገቢ - የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች = NOI

ንግዶች NOIቸውን ለማስላት እነዚህን ቁልፍ ቁጥሮች ያስፈልጋቸዋል። ለመጀመር በጣም ጥሩው ቦታ ከጠቅላላ የስራ ማስኬጃ ገቢ ጋር ነው፣ ይህም እያንዳንዱ የኪራይ ቦታ ከተሞላ በንብረቱ ከፍተኛ እምቅ ገቢ ላይ የተመሰረተ ነው። ከዚያ ባልተከፈለ የቤት ኪራይ ወይም ክፍት የሥራ ቦታ ምክንያት የጠፋውን ገቢ በመቀነስ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎችን ይቀንሱ።

ለቢሮ ህንፃ አመታዊ NOI እንዴት እንደሚሰላ የሚያሳይ ቀላል ምሳሌ እዚህ አለ፡-

• የቢሮ ቦታ: 55,000 ካሬ ጫማ.

• የኪራይ ዋጋ፡ በዓመት $50 በካሬ ጫማ

• ጠቅላላ ገቢ፡ 55,000 x US$50 = US$2,750,000

• ከሽያጭ ማሽኖች ተጨማሪ ገቢ፡ US$30,000

የንብረቱ የተጣራ የስራ ገቢ ሂሳብ ምን እንደሚመስል እነሆ፡-

ጠቅላላ የሥራ ገቢ

ቀጣዩ አጠቃላይ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎችን ማግኘት ነው። ይህንን ተለዋዋጭ የማስላት ምሳሌ ይኸውና፡-

የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች

ሁለቱንም እሴቶች በእጃቸው ይዘው፣ ንግዶች አሁን NOI ን ከላይ በቀረበው ስሌት ማስላት ይችላሉ።

የአሜሪካ ዶላር 2,680,000 ሚሊዮን - 850,000 የአሜሪካ ዶላር = 1,830,000 የአሜሪካ ዶላር

ከዚህ በኋላ፣ ንግዶች NOI ን በንብረቱ ወቅታዊ የገበያ ዋጋ በመከፋፈል የካፒታል መጠኑን መወሰን አለባቸው። ባለቤቱ ህንጻውን በ35 ሚሊዮን ዶላር ገዛው እንበል። የዋጋ ስሌት ይህንን ይመስላል።

US$1,830,000➗ US$35,000,000 = 0.05 ወይም 5%

የተጣራ የስራ ገቢ እና የዕዳ ወጪዎች

የተጣራ የሥራ ገቢ (NOI) ብዙውን ጊዜ ከንብረት ዕዳ ወለድ ክፍያዎች ጋር ይነጻጸራል፣ ይህም ለባለቤቶቹ የዕዳ-አገልግሎት ሽፋን ጥምርታ (DSCR) ይሰጣል። ይህ ሬሾ አንድ ንብረት የዕዳ ክፍያውን ምን ያህል መሸፈን እንደሚችል ያሳያል - በሌላ አነጋገር NOI ምን ያህል ከወለድ ወጭ በላይ ወይም በታች ነው።

ሁለቱም የንብረት ባለቤቶች እና አበዳሪዎች የፋይናንስ ውሉን ሲወስኑ ወይም ብድር መፈለግ ተገቢ መሆኑን ሲወስኑ DSCRን ግምት ውስጥ ያስገባሉ። ከ1 በላይ የሆነ DSCR ማለት ንብረቱ ዕዳውን መሸፈን ይችላል፣ ይህም ለትርፍ ኢንቨስትመንት አስፈላጊ ነው። ለምሳሌ፣ አንድ ባለንብረቱ ግማሹን የ35 ሚሊዮን ዶላር ንብረት በጥሬ ገንዘብ ከፍሎ 17.5 ሚሊዮን ዶላር በ4% ብድር ከከፈለ፣ አመታዊ የወለድ ወጪ 700,000 ዶላር ይሆናል። የ DSCR ስሌት ምን እንደሚመስል እነሆ፡-

NOI (US$1,830,000)➗ወለድ (US$700,000) = 2.61 ወይም US$2.61

በዚህ ስሌት ላይ በመመስረት በምሳሌው ላይ ያለው ሕንፃ ለእያንዳንዱ ዶላር ወይም የብድር ወለድ ወጪ 2.61 ዶላር የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ያስገኛል. ይህ ማለት ኢንቬስትመንቱ በገንዘብ ዋጋ ያለው ነው.

የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢን ለማስላት ንግዶች ምን ምን ሀብቶች መጠቀም ይችላሉ?

የተጣራ የሥራ ገቢን ማወቅ ማለት ንግዶች ጥቂት አስፈላጊ ሰነዶችን መሰብሰብ አለባቸው. ስለዚህ, ባለቤቶች ለማስላት ዝግጁ ሲሆኑ, የሚከተሉትን ሰነዶች ሊኖራቸው ይገባል.

1. የገቢ መግለጫ

የኩባንያው የገቢ መግለጫ፣ ገቢውን እና ወጪዎቹን በተወሰነ ጊዜ ውስጥ የሚከታተል፣ የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢን ለማስላት ቁልፍ መሣሪያ ነው። ይህ ሰነድ ለንግድ ስራ እና ለተጣራ ገቢ እንኳን የሚያስፈልጉትን ሁሉንም ቁጥሮች ያካትታል። በዚህ ምክንያት፣ የገቢ መግለጫ የኩባንያውን የፋይናንሺያል አፈጻጸም ግልጽ የሆነ ምስል ለማግኘት ወደ ሂድ ግብአት ነው።

2. የንብረት አስተዳደር ሰነዶች

የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች NOIን ለማስላት ዋና አካል ናቸው፣ ነገር ግን በንብረቱ ዓይነት እና መገልገያዎች ላይ ተመስርተው ሊለያዩ ይችላሉ። ሁሉም ወጪዎች እና የገቢ ምንጮች በትክክል መያዛቸውን ለማረጋገጥ የንግድ ድርጅቶች ኮንትራቶችን እና የአስተዳደር ሰነዶችን ማረጋገጥ አለባቸው.

3. የግብር ሰነዶች

የገቢ መግለጫው እንዴት እንደተዘጋጀ ላይ በመመስረት፣ ሁሉንም የተጣራ የስራ ማስኬጃ ገቢ ስሌት ቁጥሮች ለማግኘት የንግድ ድርጅቶች የታክስ ተመላሾችን ወይም ሌሎች ሰነዶችን ማረጋገጥ ያስፈልጋቸው ይሆናል። ለምሳሌ፣ አጠቃላይ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎችን ሲያስቡ፣ አንድ ባለሀብት ንግዱ በንብረት ታክስ ምን ያህል እንደሚከፈል (ከሁሉም ግብሮች ድምር ይልቅ) ትክክለኛ ቁጥሮች ሊፈልጉ ይችላሉ።

3 በተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ላይ ተጽእኖ የሚያሳድሩ ምክንያቶች

የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ እና የካፒታ መጠኑ በሶስት ቁልፍ ምክንያቶች ሊለወጥ ይችላል፡

1. የኪራይ እና የክፍት ቦታ ተመኖች፡- የንብረቱ ባለቤቶች የቤት ኪራይ ቢያሳድጉ፣ ጊዜው ያለፈበት ኪራይ ከሰበሰቡ ወይም ባዶ ክፍሎችን ከሞሉ የኪራይ ገቢያቸው ይጨምራል። በተቃራኒው የኪራይ ገቢ ዝቅተኛ ከሆነ ወይም ብዙ ክፍት የስራ ቦታዎች እና ያልተከፈሉ ኪራይዎች ካሉ የኪራይ ገቢ ይቀንሳል።

2. የገበያ ሁኔታዎች፡- የኢኮኖሚ ለውጦች ክፍት የስራ ቦታዎችን እና የኪራይ ሰብሳቢነትን ተጽዕኖ ሊያሳድሩ ይችላሉ። በማደግ ላይ ባለው ኢኮኖሚ ውስጥ ክፍት የስራ ቦታዎች ሊቀንስ ይችላል, በመቀነስ, ግን ይጨምራሉ. በመኖሪያ ቤት ወይም በቢሮ ቦታ አቅርቦትና ፍላጎት መካከል የማይጣጣሙ አካባቢዎችም መለዋወጥ ሊታዩ ይችላሉ።

3. የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች፡- የንብረት ግብሮች፣ ኢንሹራንስ፣ መገልገያዎች እና ጥገና ሊለዋወጡ ይችላሉ። የንብረት ታክስ ከፍ ሊል (ወይም አልፎ አልፎ ሊቀንስ ይችላል)፣ እና ሌሎች ወጪዎች በጊዜ ሂደት ሊጨምሩ ወይም ሊወድቁ ይችላሉ።

የመጨረሻ ቃላት

የተጣራ የሥራ ገቢ በተለይም በንግድ ሪል እስቴት ውስጥ ትርፋማነት ወሳኝ መለኪያ ነው. ነገር ግን፣ ከተጣራ ገቢ ይለያል ምክንያቱም የዕዳ ወለድን፣ የገቢ ታክስን፣ የካፒታል ወጪዎችን ወይም የዋጋ ቅነሳን አያካትትም። ምንም ጥሩ የNOI መቶኛ ባይኖርም፣ ባለሀብቶች እና አበዳሪዎች NOI እና የዋጋ ተመንን በቅርበት ይመለከታሉ።

የካፒታል መጠኑ ንብረቱን የፋይናንስ ወጪን ከተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ ጋር ለማነፃፀር ይረዳል። NOI ከወለድ ክፍያዎች ከፍ ያለ ከሆነ (የሽፋን ጥምርታ ከ 1 በላይ) ከሆነ ኢንቨስትመንቱ ትርፋማ እንደሚሆን ጥሩ ምልክት ነው።