تتضمن إدارة الممتلكات العديد من التكاليف، بما في ذلك التأمين والصيانة والضرائب والمرافق وتنسيق الحدائق والتنظيف والأمن. وعندما يجمع المالك كل هذه التكاليف، فإنه يحصل على رقم أساسي: صافي الدخل التشغيلي.

يمكن أن يساعد صافي الدخل التشغيلي أصحاب الأعمال على فهم قيمة العقار ونوع العائدات التي قد يقدمها. ومع ذلك، قد يجد أي شخص جديد على هذا الأمر أن صافي الدخل التشغيلي مربكًا بعض الشيء. لا تقلق. ستوضح هذه المقالة ما هو صافي الدخل التشغيلي، وكيفية حسابه، ولماذا هو مهم لنمو عملك.

جدول المحتويات
ما هو أمة الإسلام؟
صافي الدخل التشغيلي مقابل الدخل التشغيلي مقابل صافي الدخل
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي
ما هي الموارد التي يمكن للشركات استخدامها لحساب صافي الدخل التشغيلي؟
3 عوامل تؤثر على صافي الدخل التشغيلي
الكلمات الأخيرة

ما هو أمة الإسلام؟

يوضح صافي الدخل التشغيلي مدى ربحية الاستثمار من خلال طرح المصاريف التشغيلية من إجمالي الإيرادات. وهو مقياس شائع في العقارات التجارية لتقييم العقارات مثل المباني المكتبية والمجمعات السكنية والمستودعات.

لحساب صافي الدخل التشغيلي، يستطيع أصحاب الأعمال جمع كل الإيرادات من العقار ثم طرح النفقات التشغيلية، بما في ذلك ضرائب العقارات والتأمين والمرافق والصيانة. ومع ذلك، لا يتضمن صافي الدخل التشغيلي تكاليف مثل ضريبة الدخل أو الفائدة على القروض أو الاستهلاك أو النفقات الرأسمالية لأن الشركات لا تستطيع اعتبارها جزءًا من العمليات اليومية.

إن صافي الدخل التشغيلي يشبه الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA)، والتي تستخدمها الصناعات الأخرى لقياس الربحية الأساسية للشركة. وعادةً ما تحسب الشركات صافي الدخل التشغيلي سنويًا لتغطية النفقات الموسمية مثل تنسيق الحدائق أو إزالة الثلوج أو تنظيف النوافذ.

كما يساعد في قياس عائد الاستثمار في العقار باستخدام معدل رأس المال (أو معدل القيمة السوقية). على سبيل المثال، إذا اشترى الملاك مبنى سكنيًا مقابل 20 مليون دولار وولد 2 مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي السنوي، فسيكون معدل القيمة السوقية 10% (2 مليون دولار مقسومًا على 20 مليون دولار)

صافي الدخل التشغيلي مقابل الدخل التشغيلي مقابل صافي الدخل

قد تبدو هذه المصطلحات متشابهة، ولكنها مختلفة. صافي الدخل هو ما يتبقى بعد أن تطرح الشركات جميع النفقات التشغيلية وغير التشغيلية من الإيرادات. من ناحية أخرى، صافي الدخل التشغيلي هو مجرد الإيرادات مطروحًا منها النفقات التشغيلية.

وبالمثل، يشير الدخل التشغيلي إلى مقدار ما تكسبه الشركة بعد تغطية تكاليف التشغيل، بما في ذلك مصاريف البيع والمصاريف العامة والإدارية. والفرق الرئيسي هو أن صافي الدخل التشغيلي يركز بحتًا على الدخل التشغيلي، في حين يمكن أن يشمل الدخل التشغيلي أيضًا بعض النفقات غير التشغيلية.

كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي

فيما يلي الصيغة التي تحتاجها الشركات عند حساب صافي الدخل التشغيلي:

إجمالي الدخل التشغيلي – المصروفات التشغيلية = صافي الدخل التشغيلي

ستحتاج الشركات إلى هذه الأرقام الرئيسية لحساب صافي الدخل التشغيلي. ومن الجيد أن تبدأ بإجمالي الدخل التشغيلي، والذي يعتمد على أقصى دخل محتمل للعقار إذا تم شغل كل مساحة إيجارية. ومن ذلك، اطرح أي إيرادات مفقودة بسبب الإيجار غير المدفوع أو الشواغر ثم اطرح نفقات التشغيل.

فيما يلي مثال بسيط لإظهار كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي السنوي لمبنى المكاتب:

• مساحة المكتب: 55,000 قدم مربع.

• سعر الإيجار: 50 دولارًا أمريكيًا للقدم المربع سنويًا

• إجمالي الدخل المحتمل: 55,000 × 50 دولارًا أمريكيًا = 2,750,000 دولار أمريكي

• الدخل الإضافي من آلات البيع: 30,000 ألف دولار أمريكي

وهذا هو الشكل الذي ستبدو عليه المحاسبة عن صافي الدخل التشغيلي للممتلكات:

الدخل التشغيلي الإجمالي

الخطوة التالية هي الحصول على إجمالي نفقات التشغيل. فيما يلي مثال لحساب هذا المتغير:

نفقات التشغيل

مع توفر القيمتين في متناول اليد، تستطيع الشركات الآن حساب صافي الدخل التشغيلي باستخدام المعادلة المقدمة أعلاه:

2,680,000 مليون دولار أمريكي – 850,000 دولار أمريكي = 1,830,000 دولار أمريكي

بعد ذلك، يجب على الشركات أيضًا تحديد معدل رأس المال عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية للعقار. لنفترض أن المالك اشترى المبنى مقابل 35 مليون دولار أمريكي. سيبدو حساب معدل رأس المال على النحو التالي:

1,830,000 دولار أمريكي ➗ 35,000,000 دولار أمريكي = 0.05 أو 5%

صافي الدخل التشغيلي وتكاليف الديون

غالبًا ما تتم مقارنة صافي الدخل التشغيلي (NOI) بمدفوعات فوائد ديون العقار، مما يمنح المالكين نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR). توضح هذه النسبة مدى قدرة العقار على تغطية مدفوعات ديونه - بعبارة أخرى، إلى أي مدى يكون صافي الدخل التشغيلي أعلى أو أقل من مصاريف الفائدة.

يأخذ كل من مالكي العقارات والمقرضين في الاعتبار نسبة تغطية خدمة الدين عند تحديد شروط التمويل أو ما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض. تعني نسبة تغطية خدمة الدين التي تزيد عن 1 أن العقار يمكنه تغطية ديونه، وهو أمر ضروري للاستثمار المربح. على سبيل المثال، إذا دفع المالك نصف عقار بقيمة 35 مليون دولار أمريكي نقدًا وقام بتمويل 17.5 مليون دولار أمريكي بقرض بنسبة 4%، فإن مصاريف الفائدة السنوية ستكون 700,000 دولار أمريكي. فيما يلي شكل حساب نسبة تغطية خدمة الدين:

صافي الدخل التشغيلي (1,830,000 دولار أمريكي) ➗ الفائدة (700,000 دولار أمريكي) = 2.61 أو 2.61 دولار أمريكي

وبناءً على هذا الحساب، فإن المبنى المذكور في المثال يولد 2.61 دولارًا أمريكيًا صافي دخل تشغيلي لكل دولار من تكلفة فائدة القرض. وهذا يعني أن الاستثمار يستحق ذلك ماليًا.

ما هي الموارد التي يمكن للشركات استخدامها لحساب صافي الدخل التشغيلي؟

إن حساب صافي الدخل التشغيلي يعني أن الشركات يجب أن تجمع بعض المستندات المهمة. لذا، عندما يكون المالكون على استعداد للحساب، يجب أن يكون لديهم المستندات التالية:

1. بيان الدخل

إن بيان الدخل الخاص بالشركة، والذي يتتبع إيراداتها ونفقاتها على مدى فترة زمنية محددة، يعد أداة أساسية لحساب صافي الدخل التشغيلي. يتضمن هذا المستند جميع الأرقام التي تحتاجها الشركات، حتى فيما يتعلق بالدخل التشغيلي والصافي. ولهذا السبب، يعد بيان الدخل موردًا أساسيًا للحصول على صورة واضحة للأداء المالي للشركة.

2. مستندات إدارة الممتلكات

تشكل النفقات التشغيلية جزءًا أساسيًا من حساب صافي الدخل التشغيلي، ولكنها قد تختلف وفقًا لنوع العقار ووسائل الراحة. يجب على الشركات التحقق من العقود ومستندات الإدارة للتأكد من احتساب جميع النفقات وتدفقات الإيرادات بدقة.

3. المستندات الضريبية

اعتمادًا على كيفية إعداد بيان الدخل، قد تحتاج الشركات إلى التحقق من الإقرارات الضريبية أو المستندات الأخرى للحصول على جميع أرقام حساب صافي الدخل التشغيلي. على سبيل المثال، عند النظر في إجمالي نفقات التشغيل، قد يرغب المستثمر في الحصول على أرقام دقيقة حول مقدار ما دفعته الشركة في ضرائب العقارات (بدلاً من مجرد مبلغ مقطوع من جميع الضرائب).

3 عوامل تؤثر على صافي الدخل التشغيلي

يمكن أن يتغير صافي الدخل التشغيلي ومعدل رأس المال بسبب ثلاثة عوامل رئيسية:

1. معدلات الإيجار والشواغر: إذا قام أصحاب العقارات برفع الإيجار أو تحصيل الإيجار المتأخر أو شغل الوحدات الشاغرة، فإن دخلهم من الإيجار سوف يزيد. وعلى الجانب الآخر، سوف ينخفض ​​دخل الإيجار إذا انخفضت الإيجارات أو زاد عدد الوحدات الشاغرة والإيجارات غير المدفوعة.

2. ظروف السوق: يمكن أن تؤثر التغيرات الاقتصادية على الشواغر وتحصيل الإيجارات. ففي ظل اقتصاد مزدهر، قد تقل الشواغر، بينما قد تزيد في ظل الركود. كما يمكن أن تشهد المناطق التي تعاني من عدم التوافق بين العرض والطلب على المساكن أو المساحات المكتبية تقلبات.

3. المصاريف التشغيلية: قد تتقلب ضرائب الملكية والتأمين والمرافق والصيانة. فقد ترتفع ضرائب الملكية (أو تنخفض أحيانًا)، وقد ترتفع أو تنخفض التكاليف الأخرى بمرور الوقت.

الكلمات الأخيرة

يُعد صافي الدخل التشغيلي مقياسًا مهمًا للربحية، وخاصة في العقارات التجارية. ومع ذلك، فهو يختلف عن صافي الدخل لأنه لا يتضمن فوائد الديون أو ضرائب الدخل أو النفقات الرأسمالية أو الاستهلاك. وفي حين لا توجد نسبة مثالية للدخل التشغيلي الصافي، فإن المستثمرين والمقرضين ينظرون عن كثب إلى الدخل التشغيلي الصافي ومعدلات رأس المال.

يساعد معدل رأس المال في مقارنة تكلفة تمويل العقار بدخله التشغيلي الصافي. إذا كان صافي الدخل التشغيلي أعلى من مدفوعات الفائدة (نسبة تغطية أكبر من 1)، فهذه علامة جيدة على أن الاستثمار مربح على الأرجح.