Die Immobilienverwaltung ist mit zahlreichen Kosten verbunden, darunter Versicherung, Instandhaltung, Steuern, Nebenkosten, Gartengestaltung, Reinigung und Sicherheit. Wenn der Eigentümer alles zusammenrechnet, erhält er eine Kennzahl: das Nettobetriebseinkommen (NOI).

Das Nettobetriebseinkommen kann Geschäftsinhabern dabei helfen, zu verstehen, wie viel eine Immobilie wert ist und welche Erträge sie bieten könnte. Für Neulinge könnte das Nettobetriebseinkommen jedoch etwas verwirrend sein. Keine Sorge. In diesem Artikel wird erklärt, was das Nettobetriebseinkommen ist, wie es berechnet wird und warum es für das Wachstum Ihres Unternehmens wichtig ist.

Inhaltsverzeichnis
Was ist NOI?
Nettobetriebsergebnis vs. Betriebsergebnis vs. Nettoeinkommen
So berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen
Welche Ressourcen können Unternehmen zur Berechnung des Nettobetriebseinkommens verwenden?
3 Faktoren, die das Nettobetriebsergebnis beeinflussen
Schlussworte

Was ist NOI?

Das Nettobetriebseinkommen zeigt, wie rentabel eine Investition ist, indem die Betriebskosten vom Gesamtertrag abgezogen werden. Es ist eine gängige Kennzahl im gewerblichen Immobilienbereich zur Bewertung von Immobilien wie Bürogebäuden, Apartmentkomplexen und Lagerhallen.

Um das NOI zu berechnen, können Geschäftsinhaber alle Einnahmen aus der Immobilie addieren und dann die Betriebskosten abziehen, einschließlich Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten und Instandhaltung. Das NOI umfasst jedoch keine Kosten wie Einkommensteuer, Kreditzinsen, Abschreibungen oder Kapitalkosten, da Unternehmen diese nicht als Teil des täglichen Betriebs betrachten können.

NOI ist wie EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisierung), das in anderen Branchen zur Messung der Kernrentabilität eines Unternehmens verwendet wird. Normalerweise berechnen Unternehmen ihr Nettobetriebseinkommen jährlich, um saisonale Ausgaben wie Landschaftsgestaltung, Schneeräumung oder Fensterreinigung zu berücksichtigen.

Mithilfe der Kapitalisierungsrate (Cap Rate) lässt sich außerdem die Kapitalrendite (ROI) einer Immobilie messen. Wenn Eigentümer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus für 20 Millionen US-Dollar kaufen und es einen jährlichen NOI von 2 Millionen US-Dollar erwirtschaftet, beträgt die Cap Rate 10 % (2 Millionen US-Dollar geteilt durch 20 Millionen US-Dollar).

Nettobetriebsergebnis vs. Betriebsergebnis vs. Nettoeinkommen

Diese Begriffe klingen vielleicht ähnlich, sind aber unterschiedlich. Der Nettogewinn ist das, was übrig bleibt, wenn Unternehmen alle Betriebs- und Nichtbetriebskosten vom Umsatz abziehen. Der Nettobetriebsgewinn hingegen ist lediglich der Umsatz abzüglich der Betriebskosten.

Ebenso bezieht sich das Betriebsergebnis darauf, wie viel ein Unternehmen nach Deckung seiner Betriebskosten, einschließlich Vertriebs-, allgemeinen und Verwaltungskosten (SG&A), verdient. Der Hauptunterschied besteht darin, dass sich das NOI ausschließlich auf das Betriebsergebnis konzentriert, während das OI auch einige nicht-operative Ausgaben enthalten kann.

So berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen

Hier ist die Formel, die Unternehmen zur Berechnung des Nettobetriebsertrags benötigen:

Bruttobetriebseinkommen – Betriebsausgaben = NOI

Unternehmen benötigen diese Kennzahlen, um ihr NOI zu berechnen. Ein guter Ausgangspunkt ist das Bruttobetriebseinkommen, das auf dem maximalen potenziellen Einkommen der Immobilie basiert, wenn alle Mietflächen belegt sind. Davon ziehen Sie alle Einnahmeverluste aufgrund nicht gezahlter Mieten oder Leerstände ab und ziehen dann die Betriebskosten ab.

Hier ist ein einfaches Beispiel, das zeigt, wie das jährliche NOI für ein Bürogebäude berechnet wird:

• Bürofläche: 55,000 Quadratfuß.

• Mietpreis: 50 US-Dollar pro Quadratfuß und Jahr

• Bruttopotenzielles Einkommen: 55,000 x 50 US-Dollar = 2,750,000 US-Dollar

• Zusätzliche Einnahmen aus Verkaufsautomaten: 30,000 US-Dollar

So sieht die Abrechnung des Nettobetriebsertrags der Immobilie aus:

Bruttobetriebsertrag

Als nächstes werden die gesamten Betriebskosten ermittelt. Hier ist ein Beispiel für die Berechnung dieser Variable:

Betriebsaufwand

Mit beiden Werten in der Hand können Unternehmen nun das NOI mit der oben angegebenen Gleichung berechnen:

2,680,000 Millionen US-Dollar – 850,000 US-Dollar = 1,830,000 US-Dollar

Anschließend müssen Unternehmen auch die Kapitalisierungsrate ermitteln, indem sie das Nettobetriebseinkommen durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividieren. Nehmen wir an, der Eigentümer hat das Gebäude für 35 Millionen US-Dollar gekauft. Die Berechnung der Kapitalisierungsrate würde folgendermaßen aussehen:

1,830,000 US-Dollar ➗ 35,000,000 US-Dollar = 0.05 oder 5 %

Nettobetriebsergebnis und Fremdkapitalkosten

Das Nettobetriebseinkommen (NOI) wird häufig mit den Zinszahlungen für die Schulden einer Immobilie verglichen, wodurch sich für den Eigentümer die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) ergibt. Diese Quote zeigt, wie gut eine Immobilie ihre Schuldenzahlungen decken kann – mit anderen Worten, wie viel ihr NOI über oder unter den Zinsaufwendungen liegt.

Sowohl Immobilieneigentümer als auch Kreditgeber berücksichtigen den DSCR, wenn sie über die Finanzierungsbedingungen entscheiden oder entscheiden, ob es sich lohnt, einen Kredit aufzunehmen. Ein DSCR über 1 bedeutet, dass die Immobilie ihre Schulden decken kann, was für eine rentable Investition erforderlich ist. Wenn ein Eigentümer beispielsweise die Hälfte einer 35 Millionen US-Dollar teuren Immobilie in bar bezahlt und 17.5 Millionen US-Dollar mit einem 4-%-Darlehen finanziert, würden die jährlichen Zinsaufwendungen 700,000 US-Dollar betragen. So sieht die DSCR-Berechnung aus:

NOI (1,830,000 US-Dollar) ➗ Zinsen (700,000 US-Dollar) = 2.61 oder 2.61 US-Dollar

Nach dieser Berechnung erwirtschaftet das Gebäude im Beispiel für jeden Dollar Kreditzinskosten einen Nettobetriebsertrag von 2.61 US-Dollar. Das bedeutet, dass sich die Investition finanziell lohnt.

Welche Ressourcen können Unternehmen zur Berechnung des Nettobetriebseinkommens verwenden?

Um das Nettobetriebseinkommen zu ermitteln, müssen Unternehmen einige wichtige Dokumente zusammenstellen. Wenn Eigentümer also bereit sind, die Berechnung durchzuführen, müssen sie über die folgenden Dokumente verfügen:

1. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens, die die Einnahmen und Ausgaben über einen bestimmten Zeitraum erfasst, ist ein wichtiges Instrument zur Berechnung des Nettobetriebsergebnisses. Dieses Dokument enthält alle Zahlen, die Unternehmen benötigen, auch für das Betriebsergebnis und den Nettogewinn. Aus diesem Grund ist eine Gewinn- und Verlustrechnung eine wichtige Ressource, um sich ein klares Bild von der finanziellen Leistung eines Unternehmens zu machen.

2. Unterlagen zur Hausverwaltung

Die Betriebskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Berechnung des NOI, können jedoch je nach Immobilientyp und Ausstattung unterschiedlich ausfallen. Unternehmen müssen Verträge und Managementdokumente prüfen, um sicherzustellen, dass alle Ausgaben und Einnahmequellen korrekt erfasst werden.

3. Steuerunterlagen

Je nachdem, wie die Gewinn- und Verlustrechnung aufgebaut ist, müssen Unternehmen möglicherweise Steuererklärungen oder andere Dokumente prüfen, um alle Zahlen zur Berechnung des Nettobetriebseinkommens zu erhalten. Wenn ein Investor beispielsweise die gesamten Betriebskosten betrachtet, möchte er möglicherweise genaue Zahlen darüber, wie viel das Unternehmen an Grundsteuern gezahlt hat (und nicht nur eine Pauschalsumme aller Steuern).

3 Faktoren, die das Nettobetriebsergebnis beeinflussen

Das Nettobetriebsergebnis und die Kapitalisierungsrate können sich aufgrund von drei Hauptfaktoren ändern:

1. Mieten und Leerstandsquoten: Wenn Immobilienbesitzer die Miete erhöhen, überfällige Mieten eintreiben oder leerstehende Einheiten besetzen, steigen ihre Mieteinnahmen. Auf der anderen Seite sinken die Mieteinnahmen, wenn die Mieten niedriger sind oder es mehr Leerstände und unbezahlte Mieten gibt.

2. Marktbedingungen: Wirtschaftliche Veränderungen können sich auf Leerstände und Mieteinnahmen auswirken. In einer boomenden Wirtschaft können die Leerstände sinken, während sie in einer Rezession steigen können. Auch in Gegenden, in denen Angebot und Nachfrage nach Wohn- oder Büroflächen nicht übereinstimmen, kann es zu Schwankungen kommen.

3. Betriebsausgaben: Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten und Instandhaltung können schwanken. Grundsteuern können steigen (oder gelegentlich fallen) und andere Kosten können im Laufe der Zeit steigen oder fallen.

Schlussworte

Das Nettobetriebseinkommen ist ein wichtiger Rentabilitätsindikator, insbesondere bei Gewerbeimmobilien. Es unterscheidet sich jedoch vom Nettoeinkommen, da es keine Schuldzinsen, Einkommenssteuern, Kapitalkosten oder Abschreibungen enthält. Obwohl es keinen idealen NOI-Prozentsatz gibt, schauen sich Investoren und Kreditgeber das NOI und die Kapitalisierungsraten genau an.

Die Kapitalisierungsrate hilft dabei, die Finanzierungskosten einer Immobilie mit ihrem Nettobetriebseinkommen zu vergleichen. Wenn das Nettobetriebseinkommen höher ist als die Zinszahlungen (eine Deckungsquote größer als 1), ist dies ein gutes Zeichen dafür, dass die Investition wahrscheinlich rentabel ist.