La administración de propiedades implica muchos costos, incluidos seguros, mantenimiento, impuestos, servicios públicos, jardinería, limpieza y seguridad. Cuando el propietario suma todo, obtiene una cifra clave: el ingreso operativo neto (NOI).

El NOI puede ayudar a los dueños de negocios a entender cuánto vale una propiedad y qué tipo de retornos puede ofrecer. Sin embargo, cualquier persona que no esté familiarizada con este tema puede encontrar el NOI un poco confuso. No se preocupe. Este artículo le explicará qué es el ingreso operativo neto, cómo calcularlo y por qué es importante para el crecimiento de su negocio.

Índice del contenido
¿Qué es el NOI?
Ingresos operativos netos vs. ingresos operativos vs. ingresos netos
Cómo calcular el ingreso operativo neto
¿Qué recursos pueden utilizar las empresas para calcular el ingreso operativo neto?
3 Factores que influyen en el resultado operativo neto
Palabras finales

¿Qué es el NOI?

El ingreso operativo neto muestra la rentabilidad de una inversión restando los gastos operativos de los ingresos totales. Es una métrica común en el sector inmobiliario comercial para evaluar propiedades como edificios de oficinas, complejos de apartamentos y almacenes.

Para calcular el NOI, los propietarios de empresas pueden sumar todos los ingresos de la propiedad y luego restar los gastos operativos, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento. Sin embargo, el NOI no incluye costos como el impuesto a las ganancias, los intereses de los préstamos, la depreciación o los gastos de capital, ya que las empresas no pueden considerarlos como parte de las operaciones diarias.

El NOI es como el EBITDA (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización), que otras industrias utilizan para medir la rentabilidad básica de una empresa. Por lo general, las empresas calculan su ingreso operativo neto anualmente para tener en cuenta los gastos estacionales, como jardinería, remoción de nieve o limpieza de ventanas.

También ayuda a medir el retorno de la inversión (ROI) de una propiedad mediante la tasa de capitalización (o tasa de capitalización). Por ejemplo, si los propietarios compran un edificio de apartamentos por $20 millones y genera $2 millones en NOI anual, la tasa de capitalización sería del 10 % ($2 millones divididos por $20 millones).

Ingresos operativos netos vs. ingresos operativos vs. ingresos netos

Estos términos pueden parecer similares, pero son diferentes. El ingreso neto es lo que queda después de que las empresas restan todos los gastos operativos y no operativos de los ingresos. Por otro lado, el ingreso operativo neto es simplemente el ingreso menos los gastos operativos.

De la misma manera, el ingreso operativo se refiere a cuánto gana una empresa después de cubrir sus costos operativos, incluidos los gastos de venta, generales y administrativos (SG&A). La diferencia clave es que el NOI se centra exclusivamente en el ingreso operativo, mientras que el OI también puede incluir algunos gastos no operativos.

Cómo calcular el ingreso operativo neto

Esta es la fórmula que necesitan las empresas para calcular el ingreso operativo neto:

Ingresos operativos brutos – gastos operativos = NOI

Las empresas necesitarán estas cifras clave para calcular su ingreso operativo neto. Un buen punto de partida es el ingreso operativo bruto, que se basa en el ingreso potencial máximo de la propiedad si se ocuparan todos los espacios de alquiler. A partir de ahí, reste los ingresos perdidos debido a alquileres impagos o espacios vacíos y luego reste los gastos operativos.

A continuación se muestra un ejemplo sencillo para mostrar cómo calcular el NOI anual de un edificio de oficinas:

• Espacio de oficina: 55,000 pies cuadrados.

• Tarifa de alquiler: US$50 por pie cuadrado por año

• Ingresos potenciales brutos: 55,000 x US$50 = US$2,750,000

• Ingresos adicionales de máquinas expendedoras: US$30,000

Así es como se verá la contabilidad del ingreso operativo neto de la propiedad:

Ingresos operativos brutos

A continuación, se obtienen los gastos operativos totales. A continuación, se muestra un ejemplo de cálculo de esta variable:

Los gastos de explotación

Con ambos valores en mano, las empresas ahora pueden calcular el NOI con la ecuación proporcionada anteriormente:

US$2,680,000 millones – US$850,000 = US$1,830,000

Después de esto, las empresas también deben determinar la tasa de capitalización dividiendo el ingreso operativo neto por el valor de mercado actual de la propiedad. Supongamos que el propietario compró el edificio por 35 millones de dólares. El cálculo de la tasa de capitalización sería el siguiente:

US$1,830,000➗ US$35,000,000 = 0.05 o 5%

Ingresos operativos netos y costos de deuda

El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) suele compararse con los pagos de intereses de la deuda de una propiedad, lo que les da a los propietarios el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR, por sus siglas en inglés). Este índice muestra qué tan bien una propiedad puede cubrir sus pagos de deuda; en otras palabras, cuánto es su NOI por encima o por debajo de los gastos de intereses.

Tanto los propietarios como los prestamistas tienen en cuenta el DSCR a la hora de decidir las condiciones de financiación o si merece la pena solicitar un préstamo. Un DSCR superior a 1 significa que la propiedad puede cubrir su deuda, lo que es necesario para una inversión rentable. Por ejemplo, si un propietario pagó la mitad de una propiedad de 35 millones de dólares en efectivo y financió 17.5 millones de dólares con un préstamo del 4%, el gasto anual en intereses sería de 700,000 dólares. Así es como se verá el cálculo del DSCR:

NOI (US$ 1,830,000) ➗ Interés (US$ 700,000) = 2.61 o US$ 2.61

Según este cálculo, el edificio del ejemplo genera 2.61 dólares de ingresos operativos netos por cada dólar de interés del préstamo, lo que significa que la inversión vale la pena desde el punto de vista financiero.

¿Qué recursos pueden utilizar las empresas para calcular el ingreso operativo neto?

Para calcular el ingreso operativo neto, las empresas deben reunir algunos documentos importantes. Por lo tanto, cuando los propietarios estén listos para realizar el cálculo, deben tener los siguientes documentos:

1. Cuenta de resultados

El estado de resultados de una empresa, que registra sus ingresos y gastos durante un período determinado, es una herramienta clave para calcular el ingreso operativo neto. Este documento incluye todos los números que necesitan las empresas, incluso los ingresos operativos y netos. Por este motivo, un estado de resultados es un recurso de referencia para obtener una imagen clara del desempeño financiero de una empresa.

2. Documentos de administración de la propiedad

Los gastos operativos son una parte fundamental del cálculo del ingreso operativo neto, pero pueden variar según el tipo de propiedad y las comodidades. Las empresas deben verificar los contratos y los documentos de gestión para asegurarse de que todos los gastos y flujos de ingresos se contabilicen con precisión.

3. Documentos fiscales

Dependiendo de cómo se configure el estado de resultados, las empresas podrían necesitar consultar las declaraciones de impuestos u otros documentos para obtener todas las cifras del cálculo del ingreso operativo neto. Por ejemplo, al considerar sus gastos operativos totales, un inversor podría querer cifras exactas sobre cuánto pagó la empresa en impuestos a la propiedad (en lugar de solo una suma global de todos los impuestos).

3 Factores que influyen en el resultado operativo neto

El ingreso operativo neto y la tasa de capitalización pueden cambiar debido a tres factores clave:

1. Tarifas de alquiler y desocupación: Si los propietarios aumentan el alquiler, cobran alquileres atrasados ​​o llenan unidades vacías, sus ingresos por alquiler aumentarán. Por otro lado, los ingresos por alquiler disminuirán si los alquileres son más bajos o si hay más unidades vacías y alquileres impagos.

2. Condiciones del mercado: Los cambios económicos pueden afectar las vacantes y el cobro de alquileres. En una economía en auge, las vacantes pueden disminuir, mientras que en una recesión, pueden aumentar. Las áreas con un desajuste entre la oferta y la demanda de viviendas o espacios de oficina también pueden experimentar fluctuaciones.

3. Gastos de explotación: Los impuestos sobre la propiedad, los seguros, los servicios públicos y el mantenimiento pueden fluctuar. Los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar (o, en ocasiones, disminuir) y otros costos pueden aumentar o disminuir con el tiempo.

Palabras finales

El ingreso operativo neto es una medida importante de la rentabilidad, especialmente en el sector inmobiliario comercial. Sin embargo, se diferencia del ingreso neto porque no incluye los intereses de la deuda, los impuestos sobre la renta, los gastos de capital ni la depreciación. Si bien no existe un porcentaje ideal de NOI, los inversores y los prestamistas observan de cerca el NOI y las tasas de capitalización.

La tasa de capitalización ayuda a comparar el costo de financiamiento de una propiedad con su ingreso operativo neto. Si el ingreso operativo neto es mayor que los pagos de intereses (un índice de cobertura mayor que 1), es una buena señal de que la inversión probablemente sea rentable.