La gestion immobilière implique de nombreux coûts, notamment l'assurance, l'entretien, les taxes, les services publics, l'aménagement paysager, le nettoyage et la sécurité. Lorsque le propriétaire additionne tous ces éléments, il obtient un chiffre clé : le résultat net d'exploitation (RNE).

Le revenu d'exploitation net peut aider les propriétaires d'entreprise à comprendre la valeur d'une propriété et le type de rendement qu'elle peut offrir. Cependant, toute personne novice en la matière pourrait trouver le revenu d'exploitation net un peu déroutant. Ne vous inquiétez pas. Cet article explique ce qu'est le revenu d'exploitation net, comment le calculer et pourquoi il est important pour la croissance de votre entreprise.

Table des matières
Qu’est-ce que le NOI ?
Résultat opérationnel net vs. résultat opérationnel vs. résultat net
Comment calculer le résultat net d'exploitation
Quelles ressources les entreprises peuvent-elles utiliser pour calculer le résultat d’exploitation net
3 facteurs qui influencent le résultat opérationnel net
Mot de la fin

Qu’est-ce que le NOI ?

Le résultat net d'exploitation indique la rentabilité d'un investissement en soustrayant les dépenses d'exploitation du revenu total. Il s'agit d'une mesure courante dans l'immobilier commercial pour évaluer des propriétés telles que des immeubles de bureaux, des complexes d'appartements et des entrepôts.

Pour calculer le revenu d'exploitation net, les propriétaires d'entreprise peuvent additionner tous les revenus de la propriété, puis soustraire les dépenses d'exploitation, y compris les taxes foncières, les assurances, les services publics et l'entretien. Cependant, le revenu d'exploitation net n'inclut pas les coûts tels que l'impôt sur le revenu, les intérêts sur les prêts, l'amortissement ou les dépenses en capital, car les entreprises ne peuvent pas les considérer comme faisant partie des opérations quotidiennes.

Le bénéfice d'exploitation net est similaire à l'EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement), que d'autres secteurs utilisent pour mesurer la rentabilité de base d'une entreprise. En général, les entreprises calculent leur résultat d'exploitation net chaque année pour tenir compte des dépenses saisonnières telles que l'aménagement paysager, le déneigement ou le nettoyage des vitres.

Il permet également de mesurer le retour sur investissement (ROI) d'un bien immobilier à l'aide du taux de capitalisation (ou taux de capitalisation). Par exemple, si les propriétaires achètent un immeuble d'appartements pour 20 millions de dollars et qu'il génère 2 millions de dollars de NOI annuel, le taux de capitalisation serait de 10 % (2 millions de dollars divisés par 20 millions de dollars).

Résultat opérationnel net vs. résultat opérationnel vs. résultat net

Ces termes peuvent sembler similaires, mais ils sont différents. Le résultat net est ce qui reste après que les entreprises ont soustrait toutes les dépenses d'exploitation et hors exploitation de leurs revenus. En revanche, le résultat net d'exploitation correspond simplement aux revenus moins les dépenses d'exploitation.

De même, le résultat d'exploitation fait référence au montant qu'une entreprise gagne après avoir couvert ses coûts d'exploitation, y compris les frais de vente, généraux et administratifs (SG&A). La principale différence est que le NOI se concentre uniquement sur le résultat d'exploitation, tandis que l'OI peut également inclure certaines dépenses non opérationnelles.

Comment calculer le résultat net d'exploitation

Voici la formule dont les entreprises ont besoin pour calculer le résultat d’exploitation net :

Résultat brut d'exploitation – charges d'exploitation = NOI

Les entreprises auront besoin de ces chiffres clés pour calculer leur revenu d'exploitation net. Un bon point de départ est le revenu brut d'exploitation, qui est basé sur le revenu potentiel maximal de la propriété si tous les espaces locatifs sont occupés. De cela, soustrayez toute perte de revenus due à un loyer impayé ou à des locaux vacants, puis soustrayez les dépenses d'exploitation.

Voici un exemple simple pour montrer comment calculer le NOI annuel d'un immeuble de bureaux :

• Espace de bureau : 55,000 XNUMX pieds carrés.

• Taux de location : 50 $ US par pied carré par an

• Revenu potentiel brut : 55,000 50 x 2,750,000 $ US = XNUMX XNUMX XNUMX $ US

• Revenus supplémentaires provenant des distributeurs automatiques : 30,000 XNUMX USD

Voici à quoi ressemblera la comptabilisation du revenu d'exploitation net de la propriété :

Résultat brut d'exploitation

Ensuite, il faut obtenir les dépenses d'exploitation totales. Voici un exemple de calcul de cette variable :

Dépenses d'exploitation

Avec les deux valeurs en main, les entreprises peuvent désormais calculer le NOI avec l’équation fournie ci-dessus :

2,680,000 850,000 1,830,000 millions de dollars américains – XNUMX XNUMX dollars américains = XNUMX XNUMX XNUMX dollars américains

Après cela, les entreprises doivent également déterminer le taux de capitalisation en divisant le bénéfice net d'exploitation par la valeur marchande actuelle de la propriété. Supposons que le propriétaire ait acheté le bâtiment pour 35 millions de dollars américains. Le calcul du taux de capitalisation ressemblerait à ceci :

1,830,000 35,000,000 0.05 $ US ➗ 5 XNUMX XNUMX $ US = XNUMX ou XNUMX %

Résultat opérationnel net et coûts de la dette

Le résultat net d'exploitation (RNE) est souvent comparé aux paiements d'intérêts sur la dette d'un bien immobilier, ce qui donne aux propriétaires le ratio de couverture du service de la dette (RSSD). Ce ratio montre dans quelle mesure un bien immobilier peut couvrir ses paiements de dette, en d'autres termes, dans quelle mesure son RNE est supérieur ou inférieur aux frais d'intérêts.

Les propriétaires et les prêteurs tiennent compte du DSCR lorsqu'ils décident des conditions de financement ou de l'intérêt de contracter un prêt. Un DSCR supérieur à 1 signifie que la propriété peut couvrir sa dette, ce qui est nécessaire pour un investissement rentable. Par exemple, si un propriétaire a payé la moitié d'une propriété de 35 millions de dollars américains en espèces et a financé 17.5 millions de dollars américains avec un prêt à 4 %, les frais d'intérêt annuels seraient de 700,000 XNUMX dollars américains. Voici à quoi ressemblera le calcul du DSCR :

NOI (1,830,000 700,000 2.61 USD) ➗ Intérêts (2.61 XNUMX USD) = XNUMX ou XNUMX USD

D'après ce calcul, le bâtiment de l'exemple génère 2.61 $ US de revenu net d'exploitation pour chaque dollar de frais d'intérêt sur le prêt. Cela signifie que l'investissement en vaut la peine financièrement.

Quelles ressources les entreprises peuvent-elles utiliser pour calculer le résultat d’exploitation net ?

Pour déterminer le résultat net d'exploitation, les entreprises doivent rassembler quelques documents importants. Ainsi, lorsque les propriétaires sont prêts à calculer, ils doivent disposer des documents suivants :

1. Compte de résultat

Le compte de résultat d'une entreprise, qui suit ses revenus et ses dépenses sur une période donnée, est un outil essentiel pour calculer le résultat d'exploitation net. Ce document comprend tous les chiffres dont les entreprises ont besoin, même pour le résultat d'exploitation et le résultat net. Pour cette raison, un compte de résultat est une ressource incontournable pour obtenir une image claire des performances financières d'une entreprise.

2. Documents de gestion immobilière

Les frais d'exploitation sont un élément essentiel du calcul du bénéfice net d'exploitation, mais ils peuvent varier en fonction du type de propriété et des équipements. Les entreprises doivent vérifier les contrats et les documents de gestion pour s'assurer que toutes les dépenses et tous les flux de revenus sont comptabilisés avec précision.

3. Documents fiscaux

Selon la manière dont le compte de résultat est établi, les entreprises peuvent avoir besoin de vérifier les déclarations fiscales ou d’autres documents pour obtenir tous les chiffres du calcul du résultat net d’exploitation. Par exemple, lorsqu’il examine ses dépenses d’exploitation totales, un investisseur peut vouloir des chiffres exacts sur le montant des impôts fonciers payés par l’entreprise (au lieu d’une simple somme forfaitaire de tous les impôts).

3 facteurs qui influencent le résultat opérationnel net

Le résultat opérationnel net et le taux de capitalisation peuvent changer en raison de trois facteurs clés :

1. Taux de loyer et de vacance : Si les propriétaires augmentent les loyers, collectent les loyers impayés ou remplissent les logements vacants, leurs revenus locatifs augmenteront. À l’inverse, les revenus locatifs diminueront si les loyers sont plus bas ou s’il y a plus de logements vacants et de loyers impayés.

2. Conditions du marché : Les changements économiques peuvent avoir un impact sur les logements vacants et la collecte des loyers. En période de forte croissance économique, les logements vacants peuvent diminuer, tandis qu'en période de ralentissement économique, ils peuvent augmenter. Les zones où l'offre et la demande de logements ou de bureaux sont inégales peuvent également connaître des fluctuations.

3. Charges d'exploitation : Les taxes foncières, les assurances, les services publics et l'entretien peuvent fluctuer. Les taxes foncières peuvent augmenter (ou parfois diminuer) et d'autres coûts peuvent augmenter ou diminuer au fil du temps.

Mot de la fin

Le résultat d'exploitation net est une mesure importante de la rentabilité, en particulier dans l'immobilier commercial. Cependant, il diffère du résultat net car il n'inclut pas les intérêts de la dette, les impôts sur le revenu, les dépenses en capital ou les amortissements. Bien qu'il n'existe pas de pourcentage de bénéfice d'exploitation net idéal, les investisseurs et les prêteurs examinent de près le bénéfice d'exploitation net et les taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation permet de comparer le coût de financement d'un bien immobilier avec son revenu net d'exploitation. Si le NOI est supérieur aux paiements d'intérêts (un ratio de couverture supérieur à 1), c'est un bon signe que l'investissement est probablement rentable.