Pengelolaan properti melibatkan banyak biaya, termasuk asuransi, pemeliharaan, pajak, utilitas, penataan taman, pembersihan, dan keamanan. Ketika pemilik menghitung semuanya, mereka memperoleh angka penting: pendapatan operasional bersih (NOI).

NOI dapat membantu pemilik bisnis memahami berapa nilai properti dan jenis keuntungan yang dapat ditawarkannya. Namun, siapa pun yang baru mengenalnya mungkin merasa NOI sedikit membingungkan. Jangan khawatir. Artikel ini akan menjelaskan apa itu pendapatan operasional bersih, cara menghitungnya, dan mengapa hal itu penting bagi pertumbuhan bisnis Anda.

Daftar Isi
Apa itu NOI?
Pendapatan operasional bersih vs. pendapatan operasional vs. laba bersih
Cara menghitung pendapatan operasional bersih
Sumber daya apa yang dapat digunakan bisnis untuk menghitung pendapatan operasional bersih?
3 Faktor yang Mempengaruhi Pendapatan Operasional Bersih
Penutup

Apa itu NOI?

Pendapatan operasional bersih menunjukkan seberapa menguntungkan suatu investasi dengan mengurangi biaya operasional dari total pendapatan. Ini adalah metrik umum dalam real estat komersial untuk menilai properti seperti gedung perkantoran, kompleks apartemen, dan gudang.

Untuk menghitung NOI, pemilik bisnis dapat menjumlahkan semua pendapatan dari properti dan kemudian mengurangi biaya operasional, termasuk pajak properti, asuransi, utilitas, dan pemeliharaan. Namun, NOI tidak mencakup biaya seperti pajak penghasilan, bunga pinjaman, penyusutan, atau biaya modal karena bisnis tidak dapat menganggapnya sebagai bagian dari operasi harian.

NOI seperti EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), yang digunakan industri lain untuk mengukur profitabilitas inti suatu bisnis. Biasanya, perusahaan menghitung laba operasi bersih mereka setiap tahun untuk memperhitungkan biaya musiman seperti lansekap, pembersihan salju, atau pembersihan jendela.

Ini juga membantu mengukur laba atas investasi (ROI) properti menggunakan tingkat kapitalisasi (atau tingkat kapitalisasi). Misalnya, jika pemilik membeli gedung apartemen seharga $20 juta dan menghasilkan $2 juta dalam NOI tahunan, tingkat kapitalisasi akan menjadi 10% ($2 juta dibagi $20 juta).

Pendapatan operasional bersih vs. pendapatan operasional vs. laba bersih

Istilah-istilah ini mungkin terdengar mirip, tetapi sebenarnya berbeda. Pendapatan bersih adalah sisa pendapatan setelah perusahaan mengurangi semua biaya operasional dan non-operasional dari pendapatan. Di sisi lain, pendapatan operasional bersih hanyalah pendapatan dikurangi biaya operasional.

Demikian pula, laba operasi mengacu pada berapa banyak yang dihasilkan perusahaan setelah menutupi biaya operasinya, termasuk biaya penjualan, umum, dan administrasi (SG&A). Perbedaan utamanya adalah bahwa NOI hanya berfokus pada laba operasi, sementara OI juga dapat mencakup beberapa biaya non-operasional.

Cara menghitung pendapatan operasional bersih

Berikut rumus yang dibutuhkan bisnis saat menghitung pendapatan operasional bersih:

Pendapatan operasional kotor – biaya operasional = NOI

Bisnis akan memerlukan angka-angka penting ini untuk menghitung NOI mereka. Tempat yang bagus untuk memulai adalah dengan pendapatan operasional kotor, yang didasarkan pada potensi pendapatan maksimum properti jika setiap ruang sewa terisi. Dari situ, kurangi pendapatan yang hilang karena sewa yang belum dibayar atau kekosongan, lalu kurangi biaya operasional.

Berikut contoh sederhana untuk menunjukkan cara menghitung NOI tahunan untuk gedung perkantoran:

• Ruang kantor: 55,000 kaki persegi.

• Tarif sewa: US $50 per kaki persegi per tahun

• Potensi pendapatan kotor: 55,000 x US $50 = US $2,750,000

• Pendapatan tambahan dari mesin penjual otomatis: US $30,000

Berikut ini adalah contoh penghitungan pendapatan operasional bersih properti:

Pendapatan operasional kotor

Berikutnya adalah mendapatkan total biaya operasional. Berikut ini contoh perhitungan variabel ini:

Biaya operasional

Dengan kedua nilai tersebut, bisnis kini dapat menghitung NOI dengan persamaan yang diberikan di atas:

US$2,680,000 juta – US$850,000 = US$1,830,000

Setelah ini, perusahaan juga harus menentukan tingkat kapitalisasi dengan membagi NOI dengan nilai pasar properti saat ini. Misalnya, pemilik membeli gedung tersebut seharga US$35 juta. Perhitungan tingkat kapitalisasi akan terlihat seperti ini:

US $1,830,000➗ US $35,000,000 = 0.05 atau 5%

Pendapatan operasional bersih dan biaya utang

Pendapatan operasional bersih (NOI) sering dibandingkan dengan pembayaran bunga utang properti, yang memberikan pemilik rasio cakupan layanan utang (DSCR). Rasio ini menunjukkan seberapa baik properti dapat menutupi pembayaran utangnya—dengan kata lain, seberapa besar NOI-nya di atas atau di bawah biaya bunga.

Baik pemilik properti maupun pemberi pinjaman mempertimbangkan DSCR saat memutuskan persyaratan pembiayaan atau apakah layak mengajukan pinjaman. DSCR di atas 1 berarti properti dapat menutupi utangnya, yang diperlukan untuk investasi yang menguntungkan. Misalnya, jika pemilik membayar setengah dari properti senilai US$35 juta secara tunai dan membiayai US$17.5 juta dengan pinjaman 4%, biaya bunga tahunan akan menjadi US$700,000. Berikut ini adalah perhitungan DSCR:

NOI (US $1,830,000)➗Bunga (US $700,000) = 2.61 atau US $2.61

Berdasarkan perhitungan ini, gedung dalam contoh tersebut menghasilkan laba operasi bersih sebesar US$2.61 untuk setiap dolar atau biaya bunga pinjaman. Ini berarti investasi tersebut layak secara finansial.

Sumber daya apa yang dapat digunakan bisnis untuk menghitung pendapatan operasional bersih?

Untuk menghitung laba operasi bersih, bisnis harus menyiapkan beberapa dokumen penting. Jadi, saat pemilik siap menghitung, mereka harus memiliki dokumen berikut:

1. Laporan laba rugi

Laporan laba rugi perusahaan, yang melacak pendapatan dan pengeluarannya selama periode tertentu, merupakan alat utama untuk menghitung laba operasi bersih. Dokumen ini mencakup semua angka yang dibutuhkan bisnis, bahkan untuk laba operasi dan laba bersih. Karena alasan ini, laporan laba rugi merupakan sumber informasi yang tepat untuk memperoleh gambaran yang jelas tentang kinerja keuangan perusahaan.

2. Dokumen manajemen properti

Biaya operasional merupakan bagian inti dari penghitungan NOI, tetapi biaya tersebut dapat berbeda berdasarkan jenis dan fasilitas properti. Bisnis harus memeriksa kontrak dan dokumen manajemen untuk memastikan bahwa semua biaya dan aliran pendapatan diperhitungkan secara akurat.

3. Dokumen pajak

Bergantung pada bagaimana laporan laba rugi disusun, bisnis mungkin perlu memeriksa pengembalian pajak atau dokumen lain untuk mendapatkan semua angka perhitungan laba operasi bersih. Misalnya, ketika mempertimbangkan total biaya operasinya, seorang investor mungkin menginginkan angka pasti tentang berapa banyak pajak properti yang dibayarkan bisnis (bukan hanya jumlah sekaligus dari semua pajak).

3 Faktor yang Mempengaruhi Pendapatan Operasional Bersih

Pendapatan operasional bersih dan tingkat kapitalisasi dapat berubah karena tiga faktor utama:

1. Tarif sewa dan kekosongan: Jika pemilik properti menaikkan sewa, menagih sewa yang tertunggak, atau mengisi unit yang kosong, pendapatan sewa mereka akan meningkat. Di sisi lain, pendapatan sewa akan turun jika sewa lebih rendah atau ada lebih banyak kekosongan dan sewa yang belum dibayar.

2. Kondisi pasar: Perubahan ekonomi dapat memengaruhi kekosongan dan penagihan sewa. Dalam ekonomi yang sedang berkembang, kekosongan dapat berkurang, sementara dalam ekonomi yang sedang menurun, kekosongan dapat meningkat. Daerah dengan ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan untuk perumahan atau ruang kantor juga dapat mengalami fluktuasi.

3. Biaya operasional: Pajak properti, asuransi, utilitas, dan pemeliharaan dapat berfluktuasi. Pajak properti dapat naik (atau terkadang turun), dan biaya lainnya dapat naik atau turun seiring waktu.

Penutup

Pendapatan operasional bersih merupakan ukuran penting profitabilitas, terutama dalam real estat komersial. Namun, pendapatan ini berbeda dari laba bersih karena tidak mencakup bunga utang, pajak penghasilan, biaya modal, atau penyusutan. Meskipun tidak ada persentase NOI yang ideal, investor dan pemberi pinjaman mencermati NOI dan tingkat kapitalisasi.

Tingkat kapitalisasi membantu membandingkan biaya pembiayaan properti dengan pendapatan operasional bersihnya. Jika NOI lebih tinggi daripada pembayaran bunga (rasio cakupan lebih besar dari 1), itu pertanda baik bahwa investasi tersebut kemungkinan menguntungkan.