La gestione immobiliare comporta molti costi, tra cui assicurazione, manutenzione, tasse, utenze, giardinaggio, pulizia e sicurezza. Quando il proprietario somma tutto, ottiene una cifra chiave: reddito operativo netto (NOI).

NOI può aiutare i titolari di attività a capire quanto vale una proprietà e che tipo di rendimenti potrebbe offrire. Tuttavia, chiunque sia nuovo in questo campo potrebbe trovare NOI un po' confuso. Non preoccuparti. Questo articolo spiegherà cos'è il reddito operativo netto, come calcolarlo e perché è importante per la crescita della tua attività.

Sommario
Cos'è il NOI?
Reddito operativo netto vs. reddito operativo vs. reddito netto
Come calcolare il reddito operativo netto
Quali risorse possono utilizzare le aziende per calcolare il reddito operativo netto?
3 fattori che influenzano il reddito operativo netto
Parole finali

Cos'è il NOI?

Il reddito operativo netto mostra quanto è redditizio un investimento sottraendo le spese operative dal fatturato totale. È una metrica comune nel settore immobiliare commerciale per valutare proprietà come edifici per uffici, complessi di appartamenti e magazzini.

Per calcolare il NOI, i titolari di attività possono sommare tutti i ricavi della proprietà e quindi sottrarre le spese operative, tra cui imposte sulla proprietà, assicurazione, utenze e manutenzione. Tuttavia, il NOI non include costi come imposte sul reddito, interessi sui prestiti, ammortamento o spese in conto capitale, poiché le attività non possono considerarli parte delle operazioni quotidiane.

NOI è come EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), che altri settori usano per misurare la redditività di base di un'azienda. Di solito, le aziende calcolano il loro reddito operativo netto annualmente per tenere conto delle spese stagionali come giardinaggio, rimozione della neve o pulizia delle finestre.

Aiuta anche a misurare il ritorno sull'investimento (ROI) di una proprietà utilizzando il tasso di capitalizzazione (o tasso di capitalizzazione). Ad esempio, se i proprietari acquistano un condominio per 20 milioni di $ e genera 2 milioni di $ di NOI annuale, il tasso di capitalizzazione sarebbe del 10% (2 milioni di $ diviso per 20 milioni di $)

Reddito operativo netto vs. reddito operativo vs. reddito netto

Questi termini possono sembrare simili, ma sono diversi. Il reddito netto è ciò che resta dopo che le aziende hanno sottratto tutte le spese operative e non operative dai ricavi. D'altro canto, il reddito operativo netto è semplicemente il fatturato meno le spese operative.

Allo stesso modo, il reddito operativo si riferisce a quanto guadagna un'azienda dopo aver coperto i suoi costi operativi, tra cui le spese di vendita, generali e amministrative (SG&A). La differenza fondamentale è che il NOI si concentra esclusivamente sul reddito operativo, mentre l'OI può includere anche alcune spese non operative.

Come calcolare il reddito operativo netto

Ecco la formula di cui le aziende hanno bisogno per calcolare il reddito operativo netto:

Reddito operativo lordo – spese operative = NOI

Le aziende avranno bisogno di queste cifre chiave per calcolare il loro NOI. Un ottimo punto di partenza è il reddito operativo lordo, che si basa sul reddito potenziale massimo della proprietà se ogni spazio in affitto è occupato. Da questo, sottrai qualsiasi perdita di fatturato dovuta a affitto non pagato o posti vacanti e quindi sottrai le spese operative.

Ecco un semplice esempio per mostrare come calcolare il NOI annuo per un edificio adibito a uffici:

• Superficie ufficio: 55,000 piedi quadrati.

• Tariffa di affitto: 50 $ USA per piede quadrato all'anno

• Reddito potenziale lordo: 55,000 x 50 $ USA = 2,750,000 $ USA

• Entrate aggiuntive dai distributori automatici: 30,000 $ USA

Ecco come apparirà la contabilizzazione del reddito operativo netto dell'immobile:

Margine operativo lordo

Il passo successivo è ottenere le spese operative totali. Ecco un esempio di calcolo di questa variabile:

Spese operative

Con entrambi i valori in mano, le aziende possono ora calcolare il NOI con l'equazione fornita sopra:

2,680,000 milioni di dollari USA – 850,000 dollari USA = 1,830,000 dollari USA

Dopodiché, le aziende devono anche determinare il tasso di capitalizzazione dividendo il NOI per il valore di mercato attuale della proprietà. Supponiamo che il proprietario abbia acquistato l'edificio per 35 milioni di dollari USA. Il calcolo del tasso di capitalizzazione sarebbe il seguente:

US $ 1,830,000➗ US $ 35,000,000 = 0.05 o 5%

Reddito operativo netto e costi del debito

Il reddito operativo netto (NOI) è spesso confrontato con i pagamenti degli interessi sul debito di una proprietà, che fornisce ai proprietari il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR). Questo rapporto mostra quanto bene una proprietà può coprire i suoi pagamenti del debito, in altre parole, quanto il suo NOI è sopra o sotto la spesa per interessi.

Sia i proprietari immobiliari che i finanziatori considerano il DSCR quando decidono i termini del finanziamento o se vale la pena richiedere un prestito. Un DSCR superiore a 1 significa che la proprietà può coprire il suo debito, il che è necessario per un investimento redditizio. Ad esempio, se un proprietario ha pagato metà di una proprietà da 35 milioni di $ USA in contanti e ha finanziato 17.5 milioni di $ USA con un prestito al 4%, la spesa per interessi annui sarebbe di 700,000 $ USA. Ecco come apparirà il calcolo del DSCR:

NOI (US $ 1,830,000)➗Interessi (US $ 700,000) = 2.61 o US $ 2.61

Sulla base di questo calcolo, l'edificio nell'esempio genera 2.61 $ USA di reddito operativo netto per ogni dollaro o costo degli interessi del prestito. Ciò significa che l'investimento vale la pena finanziariamente.

Quali risorse possono utilizzare le aziende per calcolare il reddito operativo netto?

Per calcolare il reddito operativo netto, le aziende devono mettere insieme alcuni documenti importanti. Quindi, quando i proprietari sono pronti a calcolare, devono avere i seguenti documenti:

1. Conto economico

Il rendiconto economico di un'azienda, che traccia i suoi ricavi e le sue spese in un periodo stabilito, è uno strumento chiave per calcolare il reddito operativo netto. Questo documento include tutti i numeri di cui le aziende hanno bisogno, anche per il reddito operativo e netto. Per questo motivo, un rendiconto economico è una risorsa di riferimento per ottenere un quadro chiaro delle prestazioni finanziarie di un'azienda.

2. Documenti di gestione immobiliare

Le spese operative sono una parte fondamentale del calcolo del NOI, ma possono variare in base al tipo di proprietà e ai servizi. Le aziende devono controllare i contratti e i documenti di gestione per assicurarsi che tutte le spese e i flussi di entrate siano contabilizzati in modo accurato.

3. Documenti fiscali

A seconda di come è impostato il conto economico, le aziende potrebbero dover controllare le dichiarazioni dei redditi o altri documenti per ottenere tutti i numeri di calcolo del reddito operativo netto. Ad esempio, quando si considerano le spese operative totali, un investitore potrebbe volere numeri esatti su quanto l'azienda ha pagato in tasse sulla proprietà (invece di una somma forfettaria di tutte le tasse).

3 fattori che influenzano il reddito operativo netto

Il reddito operativo netto e il tasso di capitalizzazione possono cambiare a causa di tre fattori chiave:

1. Tassi di affitto e di posti vacanti: Se i proprietari aumentano l'affitto, riscuotono l'affitto arretrato o riempiono le unità vacanti, il loro reddito da locazione aumenterà. D'altro canto, il reddito da locazione diminuirà se gli affitti sono più bassi o ci sono più posti vacanti e affitti non pagati.

2. Condizioni di mercato: I cambiamenti economici possono avere un impatto sui posti vacanti e sulla riscossione degli affitti. In un'economia in forte espansione, i posti vacanti possono diminuire, mentre in una fase di recessione possono aumentare. Anche le aree con una discrepanza tra domanda e offerta di alloggi o spazi per uffici possono subire fluttuazioni.

3. Spese operative: Le imposte sulla proprietà, l'assicurazione, le utenze e la manutenzione possono fluttuare. Le imposte sulla proprietà possono aumentare (o occasionalmente diminuire) e altri costi possono aumentare o diminuire nel tempo.

Parole finali

Il reddito operativo netto è una misura importante della redditività, specialmente nel settore immobiliare commerciale. Tuttavia, differisce dal reddito netto perché non include interessi sul debito, imposte sul reddito, spese in conto capitale o ammortamento. Sebbene non ci sia una percentuale NOI ideale, investitori e finanziatori esaminano attentamente NOI e tassi di capitalizzazione.

Il tasso di capitalizzazione aiuta a confrontare il costo del finanziamento di una proprietà con il suo reddito operativo netto. Se il NOI è più alto dei pagamenti degli interessi (un tasso di copertura maggiore di 1), è un buon segno che l'investimento è probabilmente redditizio.