不動産管理には、保険、メンテナンス、税金、公共料金、造園、清掃、警備など、多くの費用がかかります。所有者がすべてを合計すると、純営業利益 (NOI) という重要な数字が得られます。

NOI は、事業主が不動産の価値や、それがどのような収益をもたらすかを理解するのに役立ちます。ただし、初めての方は NOI について少し混乱するかもしれません。心配しないでください。この記事では、純営業利益とは何か、その計算方法、そしてそれが事業の成長にとってなぜ重要なのかを説明します。

目次
NOIとは何ですか?
純営業利益と営業利益と純利益
営業利益の計算方法
企業が純営業利益を計算するために使用できるリソース
営業利益に影響を与える3つの要因
最後の言葉

NOIとは何ですか?

純営業利益は、総収益から営業費用を差し引くことで、投資がどれだけ収益性が高いかを示します。これは、オフィスビル、アパート、倉庫などの不動産を評価する商業用不動産の一般的な指標です。

NOI を計算するには、事業主は物件からのすべての収益を合計し、固定資産税、保険、公共料金、メンテナンスなどの運営費を差し引きます。ただし、NOI には所得税、ローンの利息、減価償却、資本的支出などの費用は含まれません。これは、企業が日常業務の一部として考慮できないためです。

NOI は、他の業界で企業の中核収益性を測定するために使用されている EBITDA (利子、税金、減価償却前の利益) に似ています。通常、企業は造園、除雪、窓掃除などの季節的な費用を計上するために、毎年純営業利益を計算します。

また、資本化率（またはキャップレート）を使用して、不動産の投資収益率（ROI）を測定するのにも役立ちます。たとえば、所有者が20万ドルでアパートを購入し、年間2万ドルのNOIを生み出す場合、キャップレートは10％（2万ドル÷20万ドル）になります。

純営業利益と営業利益と純利益

これらの用語は似ているように聞こえるかもしれませんが、異なります。純利益は、企業が収益からすべての営業費用と営業外費用を差し引いた後に残るものです。一方、営業純利益は、収益から営業費用を差し引いたものです。

同様に、営業利益は、販売費および一般管理費 (SG&A) を含む営業コストをカバーした後に会社が得る利益を指します。主な違いは、NOI は営業利益のみに焦点を当てているのに対し、OI には営業外費用も含まれる場合があることです。

営業利益の計算方法

企業が純営業利益を計算する際に必要な計算式は次のとおりです。

営業総利益 – 営業費用 = NOI

企業は NOI を計算するためにこれらの主要な数値を必要とします。まずは、すべての賃貸スペースが埋まった場合の物件の最大潜在収益に基づく総営業利益から始めるのが最適です。そこから、未払いの家賃や空室による収益損失を差し引き、さらに営業経費を差し引きます。

オフィスビルの年間 NOI を計算する方法を示す簡単な例を以下に示します。

• オフィススペース：55,000平方フィート。

• レンタル料金: 50平方フィートあたり年間XNUMX米ドル

• 総潜在収入: 55,000 x US $50 = US $2,750,000

• 自動販売機からの追加収入: 30,000米ドル

不動産の純営業利益の計算は次のようになります。

営業総利益

次は総運営費を取得します。この変数を計算する例を次に示します。

営業経費

両方の値がわかれば、企業は上記の式を使用して NOI を計算できます。

2,680,000百万米ドル – 850,000米ドル = 1,830,000米ドル

その後、企業は NOI を物件の現在の市場価値で割ってキャップ レートを決定する必要があります。所有者が建物を 35 万ドルで購入したとします。キャップ レートの計算は次のようになります。

1,830,000米ドル➗ 35,000,000米ドル = 0.05 または 5%

純営業利益と負債コスト

純営業利益 (NOI) は、多くの場合、物件の負債利息支払いと比較され、所有者に負債返済比率 (DSCR) を与えます。この比率は、物件が負債支払いをどの程度カバーできるか、言い換えれば、NOI が利息費用をどの程度上回っているか、または下回っているかを示します。

不動産所有者と貸し手はどちらも、融資条件やローンを組む価値があるかどうかを決定する際に DSCR を考慮します。DSCR が 1 を超える場合、不動産は負債を返済できることを意味します。これは、収益性の高い投資に必要です。たとえば、所有者が 35 万ドルの不動産の半分を現金で支払い、17.5% のローンで 4 万ドルを融資した場合、年間の利息費用は 700,000 万ドルになります。DSCR の計算は次のようになります。

NOI（1,830,000米ドル）➗利息（700,000米ドル）= 2.61または2.61米ドル

この計算に基づくと、例の建物は 2.61 ドルまたはローン利息費用ごとに XNUMX ドルの純営業利益を生み出します。つまり、この投資は経済的に価値があるということです。

企業は純営業利益を計算するためにどのようなリソースを使用できますか?

純営業利益を計算するには、企業がいくつかの重要な書類をまとめる必要があります。したがって、経営者が計算する準備ができたら、次の書類を用意する必要があります。

1. 損益計算書

会社の損益計算書は、一定期間の収益と費用を追跡するもので、営業利益を計算するための重要なツールです。この文書には、営業利益や純利益など、企業に必要なすべての数字が含まれています。このため、損益計算書は、会社の財務実績を明確に把握するための頼りになるリソースです。

2. 不動産管理書類

運営費は NOI を計算する上で中心的な部分ですが、物件の種類や設備によって異なる場合があります。企業は契約書や管理文書をチェックして、すべての費用と収益源が正確に計上されていることを確認する必要があります。

3. 税務書類

損益計算書の設定方法によっては、企業はすべての純営業利益の計算数値を取得するために納税申告書やその他の文書を確認する必要がある場合があります。たとえば、総営業費用を検討する場合、投資家は企業が固定資産税として支払った金額の正確な数字（すべての税金の一括合計ではなく）を知りたい場合があります。

営業利益に影響を与える3つの要因

純営業利益とキャップレートは、次の 3 つの主な要因によって変化する可能性があります。

1. 賃料と空室率: 不動産所有者が家賃を値上げしたり、滞納家賃を徴収したり、空室を埋めたりすると、賃貸収入は増加します。反対に、家賃が下がったり、空室や未払い家賃が増えたりすると、賃貸収入は減少します。

2. 市場状況: 経済の変化は空室率や家賃徴収に影響を与える可能性があります。好景気のときは空室率が減少する一方、不景気のときは空室率が増加する可能性があります。住宅やオフィススペースの需要と供給が一致しない地域でも変動が見られることがあります。

3. 運営費： 固定資産税、保険、公共料金、メンテナンス費用は変動する可能性があります。固定資産税は上がる場合もあれば下がる場合もありますが、その他の費用も時間の経過とともに上がったり下がったりすることがあります。

最後の言葉

純営業利益は、特に商業用不動産において、収益性の重要な指標です。ただし、純利益とは異なり、負債利息、所得税、資本支出、減価償却は含まれません。理想的な NOI 率はありませんが、投資家や貸し手は NOI とキャップ レートを注意深く見ています。

キャップ レートは、不動産の資金調達コストと純営業収益を比較するのに役立ちます。純営業収益が利息支払額よりも高い場合 (カバー率が 1 より大きい場合)、投資が利益を生む可能性が高いという良い兆候です。