Property management brengt veel kosten met zich mee, waaronder verzekeringen, onderhoud, belastingen, nutsvoorzieningen, landschapsarchitectuur, schoonmaak en beveiliging. Wanneer de eigenaar alles optelt, krijgen ze een kerncijfer: netto-exploitatie-inkomen (NOI).

NOI kan bedrijfseigenaren helpen begrijpen hoeveel een pand waard is en wat voor rendement het kan bieden. Echter, iedereen die hier nieuw in is, kan NOI een beetje verwarrend vinden. Maak je geen zorgen. Dit artikel legt uit wat netto-exploitatie-inkomen is, hoe je het berekent en waarom het belangrijk is voor de groei van je bedrijf.

Inhoudsopgave
Wat is NOI?
Netto bedrijfsresultaat versus bedrijfsresultaat versus netto-inkomen
Hoe bereken je het netto bedrijfsresultaat?
Welke bronnen kunnen bedrijven gebruiken om de netto-exploitatiewinst te berekenen?
3 factoren die de netto-exploitatiewinst beïnvloeden
Laatste woorden

Wat is NOI?

Netto-exploitatie-inkomen laat zien hoe winstgevend een investering is door de operationele kosten van de totale opbrengsten af ​​te trekken. Het is een veelgebruikte maatstaf in commercieel vastgoed voor het beoordelen van panden zoals kantoorgebouwen, appartementencomplexen en magazijnen.

Om NOI te berekenen, kunnen bedrijfseigenaren alle inkomsten van het onroerend goed optellen en vervolgens de bedrijfskosten aftrekken, waaronder onroerendgoedbelasting, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud. NOI omvat echter geen kosten zoals inkomstenbelasting, rente op leningen, afschrijvingen of kapitaaluitgaven, aangezien bedrijven deze niet als onderdeel van de dagelijkse activiteiten kunnen beschouwen.

NOI is vergelijkbaar met EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), dat andere branches gebruiken om de kernwinstgevendheid van een bedrijf te meten. Meestal berekenen ondernemingen hun netto-exploitatie-inkomen jaarlijks om rekening te houden met seizoensgebonden uitgaven zoals landschapsarchitectuur, sneeuwruimen of ramen wassen.

Het helpt ook om het rendement op de investering (ROI) van een pand te meten met behulp van de kapitalisatiegraad (of cap rate). Bijvoorbeeld, als eigenaren een appartementengebouw kopen voor $20 miljoen en het genereert $2 miljoen aan jaarlijkse NOI, dan zou de cap rate 10% zijn ($2 miljoen gedeeld door $20 miljoen)

Netto bedrijfsresultaat versus bedrijfsresultaat versus netto-inkomen

Deze termen klinken misschien hetzelfde, maar ze zijn anders. Netto-inkomen is wat overblijft nadat bedrijven alle operationele en niet-operationele kosten van de omzet aftrekken. Aan de andere kant is netto-exploitatie-inkomen gewoon omzet minus operationele kosten.

Op dezelfde manier verwijst operationeel inkomen naar hoeveel een bedrijf verdient nadat de operationele kosten zijn gedekt, inclusief verkoop-, algemene en administratiekosten (SG&A). Het belangrijkste verschil is dat NOI zich puur richt op operationeel inkomen, terwijl OI ook enkele niet-operationele kosten kan omvatten.

Hoe bereken je het netto bedrijfsresultaat?

Dit is de formule die bedrijven nodig hebben bij het berekenen van de netto-exploitatie-inkomsten:

Bruto-exploitatieresultaat – bedrijfskosten = NOI

Bedrijven hebben deze kerncijfers nodig om hun NOI te berekenen. Een goede plek om te beginnen is met het bruto-exploitatie-inkomen, dat is gebaseerd op het maximale potentiële inkomen van het pand als alle huurruimtes gevuld zijn. Trek daar alle verloren inkomsten af ​​vanwege onbetaalde huur of leegstand en trek vervolgens de bedrijfskosten af.

Hier is een eenvoudig voorbeeld om te laten zien hoe u de jaarlijkse NOI voor een kantoorgebouw berekent:

• Kantoorruimte: 55,000 vierkante voet.

• Huurprijs: US $ 50 per vierkante voet per jaar

• Bruto potentieel inkomen: 55,000 x US $ 50 = US $ 2,750,000

• Extra inkomsten uit verkoopautomaten: US $ 30,000

De verantwoording van de netto-exploitatie-inkomsten van het onroerend goed ziet er als volgt uit:

Bruto bedrijfsresultaat

Vervolgens worden de totale operationele kosten berekend. Hier is een voorbeeld van het berekenen van deze variabele:

Bedrijfskosten

Met beide waarden in de hand kunnen bedrijven nu de NOI berekenen met de bovenstaande vergelijking:

US $2,680,000 miljoen – US $850,000 = US $1,830,000

Hierna moeten bedrijven ook de cap rate bepalen door de NOI te delen door de huidige marktwaarde van het pand. Stel dat de eigenaar het gebouw kocht voor US $ 35 miljoen. De cap rate-berekening zou er dan zo uitzien:

US $1,830,000➗ US $35,000,000 = 0.05 of 5%

Netto-exploitatieresultaat en schuldenlasten

Net operating income (NOI) wordt vaak vergeleken met de rentebetalingen van een pand, wat eigenaren de debt-service coverage ratio (DSCR) geeft. Deze ratio laat zien hoe goed een pand zijn schuldbetalingen kan dekken, met andere woorden, hoeveel zijn NOI boven of onder de rentelasten ligt.

Zowel vastgoedeigenaren als kredietverstrekkers houden rekening met DSCR bij het bepalen van de financieringsvoorwaarden of of het de moeite waard is om een ​​lening aan te gaan. Een DSCR van meer dan 1 betekent dat het vastgoed zijn schuld kan dekken, wat noodzakelijk is voor een winstgevende investering. Als een eigenaar bijvoorbeeld de helft van een vastgoed van US $ 35 miljoen contant betaalt en US $ 17.5 miljoen financiert met een lening van 4%, bedragen de jaarlijkse rentelasten US $ 700,000. Dit is hoe de DSCR-berekening eruit zal zien:

NOI (US $ 1,830,000) ➗ Rente (US $ 700,000) = 2.61 of US $ 2.61

Op basis van deze berekening genereert het gebouw in het voorbeeld US $ 2.61 aan netto operationele inkomsten voor elke dollar aan rentekosten van de lening. Dit betekent dat de investering financieel de moeite waard is.

Welke bronnen kunnen bedrijven gebruiken om de netto-exploitatiewinst te berekenen?

Om het netto-exploitatieresultaat te bepalen, moeten bedrijven een aantal belangrijke documenten verzamelen. Dus wanneer eigenaren klaar zijn om te berekenen, moeten ze de volgende documenten hebben:

1. Resultatenrekening

De winst- en verliesrekening van een bedrijf, die de inkomsten en uitgaven over een bepaalde periode bijhoudt, is een belangrijk hulpmiddel voor het berekenen van het netto-exploitatieresultaat. Dit document bevat alle cijfers die bedrijven nodig hebben, zelfs voor het operationele en netto-inkomen. Om deze reden is een winst- en verliesrekening een go-to-resource om een ​​duidelijk beeld te krijgen van de financiële prestaties van een bedrijf.

2. Documenten voor het beheer van het onroerend goed

Bedrijfskosten vormen een belangrijk onderdeel van de berekening van NOI, maar ze kunnen verschillen op basis van het type pand en de voorzieningen. Bedrijven moeten contracten en managementdocumenten controleren om ervoor te zorgen dat alle kosten en inkomstenstromen nauwkeurig worden verantwoord.

3. Belastingdocumenten

Afhankelijk van hoe de winst-en-verliesrekening is opgesteld, moeten bedrijven mogelijk belastingaangiften of andere documenten controleren om alle berekeningscijfers van de netto-exploitatie-inkomsten te krijgen. Bijvoorbeeld, bij het overwegen van de totale exploitatiekosten, wil een investeerder mogelijk exacte cijfers over hoeveel het bedrijf aan onroerendgoedbelasting heeft betaald (in plaats van alleen een forfaitair bedrag van alle belastingen).

3 factoren die de netto-exploitatiewinst beïnvloeden

Het netto-exploitatieresultaat en de kapitalisatiegraad kunnen veranderen als gevolg van drie belangrijke factoren:

1. Huur- en leegstandspercentages: Als huiseigenaren de huur verhogen, achterstallige huur innen of leegstaande woningen vullen, zal hun huurinkomen toenemen. Aan de andere kant zal het huurinkomen dalen als de huurprijzen lager zijn of als er meer leegstand en onbetaalde huur is.

2. Marktomstandigheden: Economische veranderingen kunnen van invloed zijn op leegstand en huurinkomsten. In een bloeiende economie kan het aantal leegstanden afnemen, terwijl het in een recessie juist kan toenemen. Gebieden met een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen of kantoorruimte kunnen ook schommelingen zien.

3. Bedrijfskosten: Onroerendgoedbelasting, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud kunnen fluctueren. Onroerendgoedbelasting kan stijgen (of af en toe dalen) en andere kosten kunnen in de loop van de tijd stijgen of dalen.

Laatste woorden

Netto-exploitatie-inkomen is een belangrijke maatstaf voor winstgevendheid, met name in commercieel vastgoed. Het verschilt echter van netto-inkomen omdat het geen schuldenrente, inkomstenbelasting, kapitaaluitgaven of afschrijvingen omvat. Hoewel er geen ideaal NOI-percentage is, kijken investeerders en kredietverstrekkers nauwgezet naar NOI en cap rates.

De cap rate helpt de kosten van de financiering van een pand te vergelijken met het netto-exploitatie-inkomen. Als de NOI hoger is dan de rentebetalingen (een dekkingsratio groter dan 1), is dit een goed teken dat de investering waarschijnlijk winstgevend is.