Zarządzanie nieruchomościami wiąże się z wieloma kosztami, w tym ubezpieczeniem, konserwacją, podatkami, mediami, zagospodarowaniem terenu, sprzątaniem i ochroną. Gdy właściciel wszystko podsumuje, otrzyma kluczową liczbę: dochód operacyjny netto (NOI).

NOI może pomóc właścicielom firm zrozumieć, ile warta jest nieruchomość i jakie zwroty może oferować. Jednak każdy, kto jest nowy w tym temacie, może uznać NOI za nieco mylące. Nie martw się. Ten artykuł wyjaśni, czym jest dochód operacyjny netto, jak go obliczyć i dlaczego ma on znaczenie dla rozwoju Twojej firmy.

Spis treści
Co to jest NOI?
Dochód operacyjny netto w porównaniu do dochodu operacyjnego w porównaniu do dochodu netto
Jak obliczyć dochód operacyjny netto
Jakich zasobów mogą używać przedsiębiorstwa do obliczania dochodu operacyjnego netto
3 czynniki wpływające na dochód operacyjny netto
Ostatnie słowa

Co to jest NOI?

Dochód operacyjny netto pokazuje, jak opłacalna jest inwestycja, poprzez odjęcie kosztów operacyjnych od całkowitego przychodu. Jest to powszechny wskaźnik w nieruchomościach komercyjnych do oceny nieruchomości, takich jak budynki biurowe, kompleksy apartamentowe i magazyny.

Aby obliczyć NOI, właściciele firm mogą zsumować wszystkie przychody z nieruchomości, a następnie odjąć koszty operacyjne, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, media i konserwację. Jednak NOI nie obejmuje kosztów takich jak podatek dochodowy, odsetki od pożyczek, amortyzacja lub wydatki kapitałowe, ponieważ firmy nie mogą ich traktować jako części codziennych operacji.

NOI jest jak EBITDA (zysk przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i umorzeniem), którego inne branże używają do pomiaru podstawowej rentowności firmy. Zazwyczaj przedsiębiorstwa obliczają swój dochód operacyjny netto rocznie, aby uwzględnić wydatki sezonowe, takie jak prace ogrodnicze, odśnieżanie lub mycie okien.

Pomaga również mierzyć zwrot z inwestycji (ROI) nieruchomości za pomocą stopy kapitalizacji (lub stopy kapitalizacji). Na przykład, jeśli właściciele kupią budynek mieszkalny za 20 milionów dolarów i wygeneruje on 2 miliony dolarów rocznego NOI, stopa kapitalizacji wyniesie 10% (2 miliony dolarów podzielone przez 20 milionów dolarów)

Dochód operacyjny netto w porównaniu do dochodu operacyjnego w porównaniu do dochodu netto

Te terminy mogą brzmieć podobnie, ale są różne. Dochód netto to to, co pozostaje po odjęciu przez przedsiębiorstwa wszystkich kosztów operacyjnych i nieoperacyjnych od przychodów. Z drugiej strony, dochód operacyjny netto to po prostu przychody pomniejszone o koszty operacyjne.

Podobnie, dochód operacyjny odnosi się do tego, ile firma zarabia po pokryciu kosztów operacyjnych, w tym kosztów sprzedaży, ogólnych i administracyjnych (SG&A). Kluczowa różnica polega na tym, że NOI koncentruje się wyłącznie na dochodzie operacyjnym, podczas gdy OI może również obejmować pewne koszty nieoperacyjne.

Jak obliczyć dochód operacyjny netto

Oto wzór, którego potrzebują przedsiębiorstwa, aby obliczyć dochód operacyjny netto:

Dochód operacyjny brutto – koszty operacyjne = NOI

Firmy będą potrzebować tych kluczowych danych, aby obliczyć swój NOI. Dobrym miejscem na początek jest dochód operacyjny brutto, który opiera się na maksymalnym potencjalnym dochodzie nieruchomości, jeśli każda powierzchnia wynajmowana jest zajęta. Od tego odejmij wszelkie utracone przychody z powodu niezapłaconego czynszu lub wakatów, a następnie odejmij koszty operacyjne.

Oto prosty przykład pokazujący, jak obliczyć roczny dochód operacyjny netto (NOI) dla budynku biurowego:

• Powierzchnia biurowa: 55,000 XNUMX stóp kwadratowych.

• Stawka czynszu: 50 USD za stopę kwadratową rocznie

• Potencjalny dochód brutto: 55,000 50 x 2,750,000 USD = XNUMX XNUMX XNUMX USD

• Dodatkowy dochód z automatów vendingowych: 30,000 XNUMX USD

Oto jak będzie wyglądało rozliczenie dochodu operacyjnego netto nieruchomości:

Dochód operacyjny brutto

Następnie należy uzyskać całkowite koszty operacyjne. Oto przykład obliczenia tej zmiennej:

Koszty operacyjne

Dysponując obiema wartościami, przedsiębiorstwa mogą teraz obliczyć NOI za pomocą równania podanego powyżej:

2,680,000 850,000 1,830,000 milionów dolarów amerykańskich – XNUMX XNUMX dolarów amerykańskich = XNUMX XNUMX XNUMX dolarów amerykańskich

Następnie firmy muszą również określić stopę kapitalizacji, dzieląc NOI przez bieżącą wartość rynkową nieruchomości. Załóżmy, że właściciel kupił budynek za 35 milionów dolarów amerykańskich. Obliczenie stopy kapitalizacji wyglądałoby następująco:

1,830,000 35,000,000 0.05 USD ➗ 5 XNUMX XNUMX USD = XNUMX lub XNUMX%

Dochód operacyjny netto i koszty zadłużenia

Dochód operacyjny netto (NOI) jest często porównywany do odsetek od zadłużenia nieruchomości, co daje właścicielom wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR). Wskaźnik ten pokazuje, jak dobrze nieruchomość może pokryć swoje płatności zadłużenia — innymi słowy, o ile NOI jest powyżej lub poniżej kosztów odsetkowych.

Zarówno właściciele nieruchomości, jak i pożyczkodawcy biorą pod uwagę DSCR przy ustalaniu warunków finansowania lub tego, czy warto ubiegać się o pożyczkę. DSCR powyżej 1 oznacza, że ​​nieruchomość może pokryć swoje zadłużenie, co jest konieczne do rentownej inwestycji. Na przykład, jeśli właściciel zapłacił połowę nieruchomości o wartości 35 milionów USD gotówką i sfinansował 17.5 miliona USD pożyczką 4%, roczny koszt odsetek wyniósłby 700,000 XNUMX USD. Oto, jak będzie wyglądać obliczenie DSCR:

NOI (1,830,000 700,000 2.61 USD) ➗ Odsetki (2.61 XNUMX USD) = XNUMX lub XNUMX USD

Na podstawie tego obliczenia budynek w przykładzie generuje 2.61 USD dochodu operacyjnego netto na każdy dolar lub koszt odsetek od pożyczki. Oznacza to, że inwestycja jest warta swojej ceny.

Z jakich źródeł przedsiębiorstwa mogą korzystać przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto?

Obliczanie dochodu operacyjnego netto oznacza, że ​​firmy muszą zebrać kilka ważnych dokumentów. Tak więc, gdy właściciele są gotowi do obliczeń, muszą mieć następujące dokumenty:

1. Rachunek zysków i strat

Rachunek zysków i strat firmy, który śledzi jej przychody i wydatki w określonym okresie, jest kluczowym narzędziem do obliczania dochodu operacyjnego netto. Ten dokument zawiera wszystkie liczby, których potrzebują firmy, nawet w przypadku dochodu operacyjnego i netto. Z tego powodu rachunek zysków i strat jest źródłem, do którego można się udać, aby uzyskać jasny obraz wyników finansowych firmy.

2. Dokumenty zarządzania nieruchomością

Koszty operacyjne są podstawową częścią obliczania NOI, ale mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i udogodnień. Firmy muszą sprawdzać umowy i dokumenty zarządcze, aby upewnić się, że wszystkie wydatki i strumienie przychodów są dokładnie rozliczane.

3. Dokumenty podatkowe

W zależności od tego, jak skonstruowany jest rachunek zysków i strat, firmy mogą musieć sprawdzić zeznania podatkowe lub inne dokumenty, aby uzyskać wszystkie liczby dotyczące kalkulacji dochodu operacyjnego netto. Na przykład, biorąc pod uwagę całkowite koszty operacyjne, inwestor może chcieć dokładnych liczb dotyczących tego, ile firma zapłaciła w podatkach od nieruchomości (zamiast tylko ryczałtu wszystkich podatków).

3 czynniki wpływające na dochód operacyjny netto

Dochód operacyjny netto i stopa kapitalizacji mogą się zmieniać ze względu na trzy kluczowe czynniki:

1. Czynsze i stawki pustostanów: Jeśli właściciele nieruchomości podniosą czynsz, pobiorą zaległy czynsz lub wypełnią puste jednostki, ich dochód z wynajmu wzrośnie. Z drugiej strony dochód z wynajmu spadnie, jeśli czynsze będą niższe lub będzie więcej pustostanów i niezapłaconych czynszów.

2. Warunki rynkowe: Zmiany gospodarcze mogą mieć wpływ na liczbę wakatów i pobieranie czynszów. W rozkwitającej gospodarce liczba wakatów może się zmniejszyć, podczas gdy w recesji może się zwiększyć. Obszary, w których występuje niedopasowanie między podażą a popytem na mieszkania lub powierzchnie biurowe, również mogą odnotować wahania.

3. Koszty operacyjne: Podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, media i konserwacja mogą się wahać. Podatki od nieruchomości mogą rosnąć (lub czasami spadać), a inne koszty mogą rosnąć lub spadać z czasem.

Ostatnie słowa

Dochód operacyjny netto jest ważnym wskaźnikiem rentowności, szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Różni się jednak od dochodu netto, ponieważ nie obejmuje odsetek od zadłużenia, podatków dochodowych, wydatków kapitałowych ani amortyzacji. Chociaż nie ma idealnego procentu NOI, inwestorzy i pożyczkodawcy uważnie przyglądają się NOI i stawkom kapitalizacji.

Stopa kapitalizacji pomaga porównać koszt finansowania nieruchomości z jej dochodem operacyjnym netto. Jeśli NOI jest wyższy niż płatności odsetkowe (wskaźnik pokrycia większy niż 1), jest to dobry znak, że inwestycja jest prawdopodobnie opłacalna.