A administração de propriedades envolve muitos custos, incluindo seguro, manutenção, impostos, serviços públicos, paisagismo, limpeza e segurança. Quando o proprietário soma tudo, ele obtém um número-chave: lucro operacional líquido (NOI).

O NOI pode ajudar os empresários a entender quanto vale uma propriedade e que tipo de retorno ela pode oferecer. No entanto, qualquer pessoa nova nisso pode achar o NOI um pouco confuso. Não se preocupe. Este artigo explicará o que é lucro operacional líquido, como calculá-lo e por que ele é importante para o crescimento do seu negócio.

Conteúdo
O que é NOI?
Lucro operacional líquido vs. lucro operacional vs. lucro líquido
Como calcular o lucro operacional líquido
Quais recursos as empresas podem usar para calcular o lucro operacional líquido
3 Fatores que influenciam o lucro operacional líquido
Considerações finais

O que é NOI?

A receita operacional líquida mostra o quão lucrativo um investimento é subtraindo as despesas operacionais da receita total. É uma métrica comum em imóveis comerciais para avaliar propriedades como prédios de escritórios, complexos de apartamentos e armazéns.

Para calcular o NOI, os empresários podem somar toda a receita da propriedade e então subtrair as despesas operacionais, incluindo impostos sobre a propriedade, seguro, serviços públicos e manutenção. No entanto, o NOI não inclui custos como imposto de renda, juros sobre empréstimos, depreciação ou despesas de capital, já que as empresas não podem considerá-los como parte das operações diárias.

NOI é como EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), que outras indústrias usam para medir a lucratividade principal de um negócio. Normalmente, as empresas calculam sua renda operacional líquida anualmente para contabilizar despesas sazonais como paisagismo, remoção de neve ou limpeza de janelas.

Também ajuda a medir o retorno sobre o investimento (ROI) de uma propriedade usando a taxa de capitalização (ou cap rate). Por exemplo, se os proprietários comprarem um prédio de apartamentos por US$ 20 milhões e ele gerar US$ 2 milhões em NOI anual, a cap rate seria de 10% (US$ 2 milhões dividido por US$ 20 milhões)

Lucro operacional líquido vs. lucro operacional vs. lucro líquido

Esses termos podem soar semelhantes, mas são diferentes. Lucro líquido é o que sobra depois que as empresas subtraem todas as despesas operacionais e não operacionais da receita. Por outro lado, lucro operacional líquido é apenas receita menos despesas operacionais.

Da mesma forma, a receita operacional se refere a quanto uma empresa ganha após cobrir seus custos operacionais, incluindo despesas de vendas, gerais e administrativas (SG&A). A principal diferença é que o NOI foca puramente na receita operacional, enquanto o OI também pode incluir algumas despesas não operacionais.

Como calcular o lucro operacional líquido

Esta é a fórmula que as empresas precisam ao calcular o lucro operacional líquido:

Receita operacional bruta – despesas operacionais = NOI

As empresas precisarão desses números-chave para calcular seu NOI. Um ótimo lugar para começar é com a renda operacional bruta, que é baseada na renda potencial máxima da propriedade se todos os espaços de aluguel forem preenchidos. Disso, subtraia qualquer receita perdida devido a aluguel não pago ou vagas e, em seguida, subtraia as despesas operacionais.

Aqui está um exemplo simples para mostrar como calcular o NOI anual para um prédio de escritórios:

• Espaço para escritórios: 55,000 m².

• Taxa de aluguel: US$ 50 por pé quadrado por ano

• Renda potencial bruta: 55,000 x US$ 50 = US$ 2,750,000

• Renda adicional de máquinas de venda automática: US$ 30,000

Veja como será a contabilização do lucro operacional líquido da propriedade:

Lucro operacional bruto

O próximo passo é obter as despesas operacionais totais. Aqui está um exemplo de cálculo dessa variável:

Despesas operacionais

Com ambos os valores em mãos, as empresas agora podem calcular o NOI com a equação fornecida acima:

US$ 2,680,000 milhões – US$ 850,000 = US$ 1,830,000

Depois disso, as empresas também devem determinar a taxa de capitalização dividindo o NOI pelo valor de mercado atual da propriedade. Digamos que o proprietário comprou o edifício por US$ 35 milhões. O cálculo da taxa de capitalização ficaria assim:

US$ 1,830,000➗ US$ 35,000,000 = 0.05 ou 5%

Lucro operacional líquido e custos da dívida

O lucro operacional líquido (NOI) é frequentemente comparado aos pagamentos de juros da dívida de uma propriedade, o que dá aos proprietários o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR). Esse índice mostra o quão bem uma propriedade pode cobrir seus pagamentos de dívida — em outras palavras, o quanto seu NOI está acima ou abaixo da despesa de juros.

Tanto os proprietários quanto os credores consideram o DSCR ao decidir os termos do financiamento ou se vale a pena buscar um empréstimo. Um DSCR acima de 1 significa que a propriedade pode cobrir sua dívida, o que é necessário para um investimento lucrativo. Por exemplo, se um proprietário pagou metade de uma propriedade de US$ 35 milhões em dinheiro e financiou US$ 17.5 milhões com um empréstimo de 4%, a despesa anual de juros seria de US$ 700,000. Veja como será o cálculo do DSCR:

NOI (US$ 1,830,000) ➗ Juros (US$ 700,000) = 2.61 ou US$ 2.61

Com base nesse cálculo, o edifício no exemplo gera US$ 2.61 em renda operacional líquida para cada dólar ou custo de juros do empréstimo. Isso significa que o investimento vale a pena financeiramente.

Quais recursos as empresas podem usar para calcular o lucro operacional líquido?

Descobrir a renda operacional líquida significa que as empresas devem reunir alguns documentos importantes. Então, quando os proprietários estiverem prontos para calcular, eles devem ter os seguintes documentos:

1. Demonstração de resultados

A declaração de renda de uma empresa, que rastreia sua receita e despesas ao longo de um período definido, é uma ferramenta essencial para calcular a renda operacional líquida. Este documento inclui todos os números que as empresas precisam, até mesmo para renda operacional e líquida. Por esse motivo, uma declaração de renda é um recurso essencial para obter uma imagem clara do desempenho financeiro de uma empresa.

2. Documentos de gestão de propriedade

Despesas operacionais são uma parte essencial do cálculo do NOI, mas podem diferir com base no tipo de propriedade e comodidades. As empresas devem verificar contratos e documentos de gestão para garantir que todas as despesas e fluxos de receita sejam contabilizados com precisão.

3. Documentos fiscais

Dependendo de como a declaração de renda é configurada, as empresas podem precisar verificar as declarações de imposto de renda ou outros documentos para obter todos os números de cálculo da renda operacional líquida. Por exemplo, ao considerar suas despesas operacionais totais, um investidor pode querer números exatos sobre quanto a empresa pagou em impostos sobre a propriedade (em vez de apenas uma quantia fixa de todos os impostos).

3 Fatores que influenciam o lucro operacional líquido

O lucro operacional líquido e a taxa de capitalização podem mudar devido a três fatores principais:

1. Taxas de aluguel e vacância: Se os proprietários aumentarem o aluguel, cobrarem o aluguel atrasado ou preencherem unidades vagas, sua renda de aluguel aumentará. Por outro lado, a renda de aluguel cairá se os aluguéis forem menores ou se houver mais vagas e aluguéis não pagos.

2. Condições de mercado: Mudanças econômicas podem impactar vagas e arrecadação de aluguel. Em uma economia em expansão, as vagas podem diminuir, enquanto em uma recessão, elas podem aumentar. Áreas com descompasso entre oferta e demanda por moradia ou espaço para escritórios também podem ver flutuações.

3. Despesas operacionais: Impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos e manutenção podem flutuar. Impostos sobre a propriedade podem aumentar (ou ocasionalmente diminuir), e outros custos podem aumentar ou diminuir ao longo do tempo.

Considerações finais

O lucro operacional líquido é uma medida importante de lucratividade, especialmente em imóveis comerciais. No entanto, ele difere do lucro líquido porque não inclui juros de dívida, impostos de renda, despesas de capital ou depreciação. Embora não haja uma porcentagem ideal de NOI, investidores e credores observam atentamente o NOI e as taxas de capitalização.

A taxa de capitalização ajuda a comparar o custo de financiamento de uma propriedade com sua renda operacional líquida. Se o NOI for maior que os pagamentos de juros (uma taxa de cobertura maior que 1), é um bom sinal de que o investimento provavelmente é lucrativo.