Управление недвижимостью включает в себя множество расходов, включая страховку, обслуживание, налоги, коммунальные услуги, озеленение, уборку и безопасность. Когда владелец все складывает, он получает ключевую цифру: чистый операционный доход (NOI).

NOI может помочь владельцам бизнеса понять, сколько стоит недвижимость и какую прибыль она может предложить. Однако для новичков NOI может показаться немного запутанным. Не волнуйтесь. В этой статье мы объясним, что такое чистый операционный доход, как его рассчитать и почему он важен для роста вашего бизнеса.

Содержание
Что такое НОИ?
Чистый операционный доход против операционного дохода против чистого дохода
Как рассчитать чистый операционный доход
Какие ресурсы могут использовать предприятия для расчета чистого операционного дохода
3 фактора, влияющие на чистый операционный доход
Заключительные слова

Что такое НОИ?

Чистый операционный доход показывает, насколько прибыльны инвестиции, вычитая операционные расходы из общего дохода. Это распространенная метрика в коммерческой недвижимости для оценки таких объектов, как офисные здания, жилые комплексы и склады.

Чтобы рассчитать NOI, владельцы бизнеса могут сложить все доходы от собственности, а затем вычесть операционные расходы, включая налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Однако NOI не включает такие расходы, как подоходный налог, проценты по кредитам, амортизация или капитальные затраты, поскольку предприятия не могут рассматривать их как часть повседневной деятельности.

NOI похож на EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации), который другие отрасли используют для измерения основной прибыльности бизнеса. Обычно предприятия рассчитывают свой чистый операционный доход ежегодно, чтобы учесть сезонные расходы, такие как озеленение, уборка снега или мытье окон.

Он также помогает измерить доходность инвестиций в недвижимость (ROI) с помощью ставки капитализации (или ставки капитализации). Например, если владельцы покупают многоквартирный дом за $20 млн, и он генерирует $2 млн годового чистого инвестиционного дохода (NOI), ставка капитализации составит 10% ($2 млн, деленные на $20 млн)

Чистый операционный доход против операционного дохода против чистого дохода

Эти термины могут звучать похоже, но они разные. Чистая прибыль — это то, что остается после того, как предприятия вычитают все операционные и неоперационные расходы из выручки. С другой стороны, чистая операционная прибыль — это просто выручка за вычетом операционных расходов.

Аналогично, операционный доход относится к тому, сколько компания зарабатывает после покрытия своих операционных расходов, включая коммерческие, общие и административные расходы (SG&A). Ключевое отличие заключается в том, что NOI фокусируется исключительно на операционном доходе, в то время как OI может также включать некоторые неоперационные расходы.

Как рассчитать чистый операционный доход

Вот формула, которая нужна предприятиям при расчете чистого операционного дохода:

Валовой операционный доход – операционные расходы = NOI

Предприятиям понадобятся эти ключевые цифры для расчета своего NOI. Отличной отправной точкой будет валовой операционный доход, который основан на максимальном потенциальном доходе от недвижимости, если все арендные площади будут заполнены. Из этого вычтите любой потерянный доход из-за неоплаченной аренды или вакансий, а затем вычтите операционные расходы.

Вот простой пример, показывающий, как рассчитать годовой чистый операционный доход для офисного здания:

• Офисные помещения: 55,000 XNUMX квадратных футов.

• Арендная ставка: 50 долларов США за квадратный фут в год.

• Валовой потенциальный доход: 55,000 50 x 2,750,000 долл. США = XNUMX XNUMX XNUMX долл. США

• Дополнительный доход от торговых автоматов: 30,000 XNUMX долларов США.

Вот как будет выглядеть учет чистого операционного дохода от объекта недвижимости:

Валовой операционный доход

Далее следует получение общих операционных расходов. Вот пример расчета этой переменной:

Операционные расходы

Имея на руках оба значения, предприятия теперь могут рассчитать NOI с помощью приведенной выше формулы:

2,680,000 850,000 1,830,000 млн долларов США – XNUMX XNUMX долларов США = XNUMX XNUMX XNUMX долларов США

После этого предприятия также должны определить ставку капитализации, разделив NOI на текущую рыночную стоимость недвижимости. Допустим, владелец купил здание за 35 миллионов долларов США. Расчет ставки капитализации будет выглядеть следующим образом:

1,830,000 35,000,000 0.05 долл. США ➗ 5 XNUMX XNUMX долл. США = XNUMX или XNUMX%

Чистый операционный доход и расходы по долгу

Чистый операционный доход (NOI) часто сравнивают с выплатами процентов по долгу собственности, что дает владельцам коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот коэффициент показывает, насколько хорошо собственность может покрывать свои выплаты по долгу — другими словами, насколько ее NOI выше или ниже расходов по процентам.

Как владельцы недвижимости, так и кредиторы учитывают DSCR при принятии решения об условиях финансирования или о том, стоит ли брать кредит. DSCR больше 1 означает, что недвижимость может покрыть свой долг, что необходимо для прибыльных инвестиций. Например, если владелец заплатил половину недвижимости стоимостью 35 миллионов долларов США наличными и профинансировал 17.5 миллионов долларов США с помощью кредита под 4%, годовые процентные расходы составят 700,000 XNUMX долларов США. Вот как будет выглядеть расчет DSCR:

NOI (1,830,000 700,000 2.61 долл. США)➗Проценты (2.61 XNUMX долл. США) = XNUMX или XNUMX долл. США

На основе этого расчета здание в примере генерирует 2.61 долл. США чистого операционного дохода на каждый доллар или процентную стоимость кредита. Это означает, что инвестиции оправдывают себя с финансовой точки зрения.

Какие ресурсы могут использовать предприятия для расчета чистого операционного дохода?

Расчет чистого операционного дохода означает, что компании должны собрать несколько важных документов. Поэтому, когда владельцы готовы к расчетам, у них должны быть следующие документы:

1. Отчет о прибылях и убытках

Отчет о прибылях и убытках компании, который отслеживает ее доходы и расходы за определенный период, является ключевым инструментом для расчета чистого операционного дохода. Этот документ включает все цифры, необходимые бизнесу, даже для операционного и чистого дохода. По этой причине отчет о прибылях и убытках является ресурсом, к которому можно обратиться для получения четкой картины финансовых результатов компании.

2. Документы по управлению имуществом

Эксплуатационные расходы являются основной частью расчета NOI, но они могут различаться в зависимости от типа собственности и удобств. Предприятия должны проверять контракты и управленческие документы, чтобы гарантировать, что все расходы и потоки доходов учитываются точно.

3. Налоговые документы

В зависимости от того, как составлен отчет о прибылях и убытках, компаниям может потребоваться проверить налоговые декларации или другие документы, чтобы получить все цифры расчета чистого операционного дохода. Например, при рассмотрении своих общих операционных расходов инвестор может захотеть получить точные цифры того, сколько компания заплатила в виде налогов на имущество (вместо единовременной суммы всех налогов).

3 фактора, влияющие на чистый операционный доход

Чистый операционный доход и ставка капитализации могут меняться из-за трех ключевых факторов:

1. Ставки арендной платы и вакантных площадей: Если владельцы недвижимости повышают арендную плату, собирают просроченную арендную плату или заполняют пустующие помещения, их доход от аренды увеличится. С другой стороны, доход от аренды упадет, если арендная плата будет ниже или будет больше вакансий и неоплаченных арендных плат.

2. Рыночные условия: Экономические изменения могут повлиять на вакансию и сбор арендной платы. В условиях бурно развивающейся экономики вакансий может быть меньше, а в условиях спада — больше. В районах с несоответствием между спросом и предложением на жилье или офисные помещения также могут наблюдаться колебания.

3. Эксплуатационные расходы: Налоги на имущество, страховка, коммунальные услуги и обслуживание могут колебаться. Налоги на имущество могут расти (или иногда падать), а другие расходы могут расти или падать с течением времени.

Заключительные слова

Чистый операционный доход является важным показателем прибыльности, особенно в коммерческой недвижимости. Однако он отличается от чистого дохода, поскольку не включает проценты по долгу, подоходный налог, капитальные затраты или амортизацию. Хотя идеального процента NOI не существует, инвесторы и кредиторы внимательно изучают NOI и ставки капитализации.

Ставка капитализации помогает сравнить стоимость финансирования недвижимости с ее чистым операционным доходом. Если NOI выше процентных платежей (коэффициент покрытия больше 1), это хороший признак того, что инвестиции, скорее всего, прибыльны.