การจัดการทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับต้นทุนหลายอย่าง เช่น ประกัน การบำรุงรักษา ภาษี ค่าน้ำ ค่าไฟ การจัดสวน การทำความสะอาด และการรักษาความปลอดภัย เมื่อเจ้าของรวมทุกอย่างเข้าด้วยกัน พวกเขาจะได้ตัวเลขสำคัญ: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

NOI ช่วยให้เจ้าของธุรกิจเข้าใจได้ว่าทรัพย์สินมีมูลค่าเท่าใดและจะให้ผลตอบแทนอย่างไร อย่างไรก็ตาม ผู้ที่เพิ่งเริ่มทำสิ่งนี้ อาจรู้สึกสับสนเล็กน้อยเกี่ยวกับ NOI ไม่ต้องกังวล บทความนี้จะอธิบายว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิคืออะไร วิธีการคำนวณ และเหตุใดจึงมีความสำคัญต่อการเติบโตของธุรกิจของคุณ

สารบัญ
NOI คืออะไร?
กำไรจากการดำเนินงานสุทธิเทียบกับกำไรจากการดำเนินงานเทียบกับกำไรสุทธิ
วิธีการคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
ธุรกิจสามารถใช้ทรัพยากรอะไรในการคำนวณรายได้การดำเนินงานสุทธิ
3 ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อรายได้การดำเนินงานสุทธิ
สรุป

NOI คืออะไร?

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิแสดงให้เห็นถึงผลกำไรของการลงทุนโดยหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานออกจากรายได้รวม ซึ่งเป็นตัวชี้วัดทั่วไปในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับการประเมินทรัพย์สิน เช่น อาคารสำนักงาน คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ และโกดังสินค้า

ในการคำนวณ NOI เจ้าของธุรกิจสามารถรวมรายได้ทั้งหมดจากทรัพย์สินแล้วลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ซึ่งรวมถึงภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย ค่าน้ำค่าไฟ และค่าบำรุงรักษา อย่างไรก็ตาม NOI จะไม่รวมค่าใช้จ่าย เช่น ภาษีเงินได้ ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา หรือค่าใช้จ่ายด้านทุน เนื่องจากธุรกิจไม่สามารถถือว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินงานประจำวันได้

NOI มีลักษณะคล้าย EBITDA (กำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ซึ่งอุตสาหกรรมอื่นๆ ใช้ในการวัดผลกำไรหลักของธุรกิจ โดยปกติแล้ว บริษัทต่างๆ จะคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นประจำทุกปีเพื่อคำนึงถึงค่าใช้จ่ายตามฤดูกาล เช่น การจัดสวน การกำจัดหิมะ หรือการทำความสะอาดหน้าต่าง

นอกจากนี้ยังช่วยวัดผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ของทรัพย์สินโดยใช้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (หรืออัตราผลตอบแทนต่อทุน) ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ในราคา 20 ล้านดอลลาร์และสร้างผลตอบแทนต่อทุนประจำปีได้ 2 ล้านดอลลาร์ อัตราผลตอบแทนต่อทุนจะเท่ากับ 10% (2 ล้านดอลลาร์หารด้วย 20 ล้านดอลลาร์)

กำไรจากการดำเนินงานสุทธิเทียบกับกำไรจากการดำเนินงานเทียบกับกำไรสุทธิ

เงื่อนไขเหล่านี้อาจดูคล้ายกัน แต่จริงๆ แล้วแตกต่างกัน รายได้สุทธิคือสิ่งที่เหลืออยู่หลังจากธุรกิจหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ออกจากรายได้แล้ว ในทางกลับกัน รายได้สุทธิจากการดำเนินงานคือรายได้ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ในทำนองเดียวกัน รายได้จากการดำเนินงานหมายถึงรายได้ของบริษัทหลังจากหักต้นทุนการดำเนินงานแล้ว ซึ่งได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการขาย ค่าใช้จ่ายทั่วไป และค่าใช้จ่ายในการบริหาร (SG&A) ความแตกต่างที่สำคัญคือ NOI มุ่งเน้นเฉพาะรายได้จากการดำเนินงาน ในขณะที่ OI อาจรวมถึงค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวกับการดำเนินงานบางส่วนด้วย

วิธีการคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน

นี่คือสูตรที่ธุรกิจต้องใช้เมื่อคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ:

รายได้จากการดำเนินงานรวม – ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน = NOI

ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องใช้ตัวเลขสำคัญเหล่านี้ในการคำนวณ NOI จุดเริ่มต้นที่ดีคือรายได้จากการดำเนินงานรวม ซึ่งขึ้นอยู่กับรายได้สูงสุดที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินหากพื้นที่ให้เช่าทุกแห่งเต็ม จากนั้นลบรายได้ที่สูญเสียไปเนื่องจากค่าเช่าที่ค้างชำระหรือพื้นที่ว่าง จากนั้นลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

นี่คือตัวอย่างง่ายๆ ที่จะแสดงวิธีการคำนวณ NOI ประจำปีสำหรับอาคารสำนักงาน:

• พื้นที่สำนักงาน: 55,000 ตารางฟุต

• อัตราค่าเช่า: 50 เหรียญสหรัฐต่อตารางฟุตต่อปี

• รายได้รวมที่อาจได้รับ: 55,000 x 50 ดอลลาร์สหรัฐ = 2,750,000 ดอลลาร์สหรัฐ

• รายได้เพิ่มเติมจากตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ: 30,000 เหรียญสหรัฐ

ต่อไปนี้คือลักษณะของการบัญชีสำหรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สิน:

รายได้จากการดำเนินงานรวม

ต่อไปคือการหาค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด นี่คือตัวอย่างการคำนวณตัวแปรนี้:

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

เมื่อได้ค่าทั้งสองแล้ว ธุรกิจต่างๆ ก็สามารถคำนวณ NOI ได้ด้วยสมการที่ให้ไว้ด้านบน:

2,680,000 ล้านเหรียญสหรัฐ – 850,000 เหรียญสหรัฐ = 1,830,000 เหรียญสหรัฐ

หลังจากนั้น ธุรกิจจะต้องกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (NOI) โดยการหาร NOI ด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สิน สมมติว่าเจ้าของซื้ออาคารนี้มาในราคา 35 ล้านเหรียญสหรัฐ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะมีลักษณะดังนี้:

1,830,000 เหรียญสหรัฐ ➗ 35,000,000 เหรียญสหรัฐ = 0.05 หรือ 5%

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิและต้นทุนหนี้

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) มักจะนำไปเปรียบเทียบกับการชำระดอกเบี้ยหนี้ของทรัพย์สิน ซึ่งจะทำให้เจ้าของทรัพย์สินทราบอัตราส่วนการครอบคลุมการชำระหนี้ (DSCR) อัตราส่วนนี้แสดงให้เห็นว่าทรัพย์สินสามารถครอบคลุมการชำระหนี้ได้ดีเพียงใด กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ NOI ของทรัพย์สินอยู่เหนือหรือต่ำกว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเท่าใด

เจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้กู้ต่างพิจารณา DSCR เมื่อตัดสินใจเกี่ยวกับเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนหรือว่าคุ้มค่าที่จะกู้ยืมหรือไม่ DSCR ที่มากกว่า 1 หมายความว่าทรัพย์สินนั้นสามารถชำระหนี้ได้ ซึ่งจำเป็นสำหรับการลงทุนที่มีกำไร ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของทรัพย์สินชำระเงินสดมูลค่า 35 ล้านเหรียญสหรัฐไปครึ่งหนึ่ง และกู้เงิน 17.5 ล้านเหรียญสหรัฐด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 4% ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยต่อปีจะอยู่ที่ 700,000 เหรียญสหรัฐ ต่อไปนี้คือลักษณะการคำนวณ DSCR:

NOI (1,830,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ➗ ดอกเบี้ย (700,000 ดอลลาร์สหรัฐ) = 2.61 หรือ 2.61 ดอลลาร์สหรัฐ

จากการคำนวณนี้ อาคารในตัวอย่างจะสร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 2.61 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ XNUMX ดอลลาร์ ซึ่งหมายความว่าการลงทุนนั้นคุ้มค่าทางการเงิน

ธุรกิจสามารถใช้ทรัพยากรใดในการคำนวณรายได้ดำเนินงานสุทธิได้บ้าง?

การคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงานหมายถึงธุรกิจต่างๆ จะต้องรวบรวมเอกสารสำคัญสองสามฉบับ ดังนั้น เมื่อเจ้าของธุรกิจพร้อมที่จะคำนวณ พวกเขาจะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:

1. งบกำไรขาดทุน

งบกำไรขาดทุนของบริษัทซึ่งติดตามรายรับและรายจ่ายตลอดระยะเวลาที่กำหนด ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการคำนวณกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน เอกสารนี้ประกอบด้วยตัวเลขทั้งหมดที่ธุรกิจต้องการ แม้กระทั่งกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน ด้วยเหตุนี้ งบกำไรขาดทุนจึงเป็นแหล่งข้อมูลที่จะช่วยให้เห็นภาพผลการดำเนินงานทางการเงินของบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

2. เอกสารการจัดการทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถือเป็นส่วนสำคัญในการคำนวณ NOI แต่ค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและสิ่งอำนวยความสะดวก ธุรกิจต่างๆ ต้องตรวจสอบสัญญาและเอกสารการจัดการเพื่อให้แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายและกระแสรายได้ทั้งหมดได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง

3. เอกสารภาษี

ขึ้นอยู่กับวิธีการจัดทำงบกำไรขาดทุน ธุรกิจอาจจำเป็นต้องตรวจสอบใบแจ้งภาษีหรือเอกสารอื่นๆ เพื่อให้ได้ตัวเลขการคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิทั้งหมด ตัวอย่างเช่น เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด นักลงทุนอาจต้องการตัวเลขที่แน่นอนเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ธุรกิจจ่ายเป็นภาษีทรัพย์สิน (แทนที่จะต้องการเพียงภาษีทั้งหมดเป็นก้อนเดียว)

3 ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อรายได้การดำเนินงานสุทธิ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิและอัตราผลตอบแทนอาจเปลี่ยนแปลงได้เนื่องจากปัจจัยสำคัญสามประการ:

1. อัตราค่าเช่าและอัตราว่าง: หากเจ้าของทรัพย์สินขึ้นค่าเช่า เก็บค่าเช่าที่ค้างชำระ หรือจัดหาผู้เช่าห้องว่าง รายได้จากการเช่าจะเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน รายได้จากการเช่าจะลดลงหากค่าเช่าลดลงหรือมีห้องว่างและค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระมากขึ้น

2. สภาวะตลาด: การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอาจส่งผลกระทบต่ออัตราว่างงานและการเก็บค่าเช่า ในภาวะเศรษฐกิจที่เฟื่องฟู อัตราว่างงานอาจลดลง ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ อัตราว่างงานอาจเพิ่มขึ้น พื้นที่ที่มีอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่สำนักงานไม่ตรงกันก็อาจเกิดความผันผวนได้เช่นกัน

3. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน: ภาษีทรัพย์สิน ประกัน ค่าน้ำค่าไฟ และค่าบำรุงรักษาอาจผันผวน ภาษีทรัพย์สินอาจเพิ่มขึ้น (หรือลดลงเป็นครั้งคราว) และค่าใช้จ่ายอื่นๆ อาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงเมื่อเวลาผ่านไป

สรุป

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิถือเป็นการวัดผลกำไรที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม รายได้สุทธิแตกต่างจากรายได้สุทธิตรงที่รายได้สุทธิไม่รวมดอกเบี้ยหนี้ ภาษีเงินได้ ค่าใช้จ่ายด้านทุน หรือค่าเสื่อมราคา แม้ว่าจะไม่มีเปอร์เซ็นต์ NOI ที่เหมาะสม แต่ผู้ลงทุนและผู้ให้กู้จะพิจารณา NOI และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างใกล้ชิด

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนช่วยเปรียบเทียบต้นทุนการจัดหาเงินทุนสำหรับทรัพย์สินกับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ หาก NOI สูงกว่าการชำระดอกเบี้ย (อัตราส่วนความคุ้มครองมากกว่า 1) แสดงว่าการลงทุนนั้นมีแนวโน้มที่จะทำกำไรได้