Mülk yönetimi sigorta, bakım, vergiler, kamu hizmetleri, peyzaj, temizlik ve güvenlik dahil olmak üzere birçok maliyeti içerir. Sahip her şeyi topladığında, önemli bir rakam elde eder: net işletme geliri (NOI).

NOI, işletme sahiplerinin bir mülkün ne kadar değerinde olduğunu ve ne tür getiriler sağlayabileceğini anlamalarına yardımcı olabilir. Ancak, bu konuda yeni olan herkes NOI'yi biraz kafa karıştırıcı bulabilir. Endişelenmeyin. Bu makale, net işletme gelirinin ne olduğunu, nasıl hesaplanacağını ve işletmenizin büyümesi için neden önemli olduğunu açıklayacaktır.

İçindekiler
NOI nedir?
Net işletme geliri vs. işletme geliri vs. net gelir
Net işletme geliri nasıl hesaplanır
İşletmeler net işletme gelirini hesaplamak için hangi kaynakları kullanabilir?
Net işletme gelirini etkileyen 3 faktör
Son sözler

NOI nedir?

Net işletme geliri, toplam gelirden işletme giderlerini çıkararak bir yatırımın ne kadar karlı olduğunu gösterir. Ofis binaları, apartman kompleksleri ve depolar gibi mülkleri değerlendirmek için ticari gayrimenkulde yaygın bir ölçüttür.

İşletme sahipleri NOI'yi hesaplamak için mülkten elde edilen tüm geliri toplayabilir ve ardından emlak vergileri, sigorta, kamu hizmetleri ve bakım gibi işletme giderlerini çıkarabilir. Ancak, NOI gelir vergisi, kredi faizi, amortisman veya sermaye giderleri gibi maliyetleri içermez çünkü işletmeler bunları günlük operasyonların bir parçası olarak değerlendiremez.

NOI, diğer endüstrilerin bir işletmenin temel karlılığını ölçmek için kullandığı EBITDA (Faiz, Vergi, Amortisman ve İtfa Öncesi Kazanç) gibidir. Genellikle işletmeler, peyzaj, kar temizleme veya pencere temizliği gibi mevsimsel giderleri hesaba katmak için net işletme gelirlerini yıllık olarak hesaplar.

Ayrıca, kapitalizasyon oranı (veya kapitalizasyon oranı) kullanılarak bir mülkün yatırım getirisinin (YG) ölçülmesine yardımcı olur. Örneğin, sahipleri 20 milyon dolara bir apartman binası satın alırsa ve bu bina yıllık 2 milyon dolar NOI üretirse, kapitalizasyon oranı %10 olur (2 milyon dolar bölü 20 milyon dolar)

Net işletme geliri vs. işletme geliri vs. net gelir

Bu terimler benzer görünebilir, ancak farklıdır. Net gelir, işletmelerin gelirden tüm işletme ve işletme dışı giderleri çıkardıktan sonra kalandır. Öte yandan, net işletme geliri sadece gelirden işletme giderlerinin çıkarılmasıyla elde edilir.

Benzer şekilde, işletme geliri, bir şirketin satış, genel ve idari giderler (SG&A) dahil olmak üzere işletme maliyetlerini karşıladıktan sonra ne kadar kazandığını ifade eder. Temel fark, NOI'nin tamamen işletme gelirine odaklanması, OI'nin ise bazı işletme dışı giderleri de içerebilmesidir.

Net işletme geliri nasıl hesaplanır

İşte işletmelerin net işletme gelirini hesaplamak için ihtiyaç duyduğu formül:

Brüt işletme geliri – işletme giderleri = NOI

İşletmelerin NOI'lerini hesaplamak için bu temel rakamlara ihtiyaçları olacaktır. Başlamak için harika bir yer, her kiralık alan dolu olduğunda mülkün maksimum potansiyel gelirine dayanan brüt işletme geliridir. Bundan, ödenmemiş kira veya boşluklar nedeniyle kaybedilen geliri çıkarın ve ardından işletme giderlerini çıkarın.

İşte bir ofis binası için yıllık NOI'nin nasıl hesaplanacağını gösteren basit bir örnek:

• Ofis alanı: 55,000 feet kare.

• Kira bedeli: Yıllık metrekare başına 50 ABD doları

• Brüt potansiyel gelir: 55,000 x 50 ABD Doları = 2,750,000 ABD Doları

• Otomatlardan elde edilen ek gelir: 30,000 ABD Doları

Gayrimenkulün net işletme gelirinin muhasebeleştirilmesi şu şekilde olacaktır:

Brüt işletme geliri

Sırada toplam işletme giderlerini almak var. İşte bu değişkeni hesaplamanın bir örneği:

İşletme masrafları

Her iki değer de elinde olduğunda, işletmeler artık yukarıda verilen denklemle NOI'yi hesaplayabilirler:

2,680,000 milyon ABD Doları – 850,000 ABD Doları = 1,830,000 ABD Doları

Bundan sonra, işletmeler ayrıca NOI'yi mülkün güncel piyasa değerine bölerek kapitalizasyon oranını belirlemelidir. Diyelim ki mal sahibi binayı 35 milyon ABD dolarına satın aldı. Kapitalizasyon oranı hesaplaması şu şekilde görünecektir:

ABD $1,830,000➗ ABD $35,000,000 = 0.05 veya %5

Net işletme geliri ve borç maliyetleri

Net işletme geliri (NOI) genellikle bir mülkün borç faiz ödemeleriyle karşılaştırılır ve bu da sahiplerine borç-hizmet karşılama oranını (DSCR) verir. Bu oran, bir mülkün borç ödemelerini ne kadar iyi karşılayabildiğini gösterir; başka bir deyişle, NOI'sinin faiz giderinin ne kadar üstünde veya altında olduğunu gösterir.

Hem mülk sahipleri hem de borç verenler, finansman şartlarına karar verirken veya kredi almaya değip değmeyeceğine karar verirken DSCR'yi dikkate alır. 1'in üzerinde bir DSCR, mülkün borcunu karşılayabileceği anlamına gelir ve bu da karlı bir yatırım için gereklidir. Örneğin, bir mülk sahibi 35 milyon ABD doları değerindeki bir mülkün yarısını nakit olarak ödediyse ve %17.5'lük bir krediyle 4 milyon ABD doları finanse ettiyse, yıllık faiz gideri 700,000 ABD doları olur. DSCR hesaplaması şöyle görünecektir:

NOI (1,830,000 ABD Doları)➗Faiz (700,000 ABD Doları) = 2.61 veya 2.61 ABD Doları

Bu hesaplamaya göre, örnekteki bina her dolar veya kredi faiz maliyeti için 2.61 ABD doları net işletme geliri üretiyor. Bu, yatırımın finansal olarak değerli olduğu anlamına geliyor.

İşletmeler net işletme gelirini hesaplamak için hangi kaynakları kullanabilir?

Net işletme gelirini hesaplamak, işletmelerin birkaç önemli belgeyi bir araya getirmesi gerektiği anlamına gelir. Bu nedenle, sahipleri hesaplamaya hazır olduklarında, aşağıdaki belgelere sahip olmaları gerekir:

1. Gelir tablosu

Bir şirketin gelir ve giderlerini belirli bir süre boyunca takip eden gelir tablosu, net işletme gelirini hesaplamak için önemli bir araçtır. Bu belge, işletmelerin ihtiyaç duyduğu tüm sayıları, hatta işletme ve net geliri bile içerir. Bu nedenle, gelir tablosu bir şirketin mali performansının net bir resmini elde etmek için başvurulacak bir kaynaktır.

2. Emlak yönetim belgeleri

İşletme giderleri NOI hesaplamasının temel bir parçasıdır, ancak mülk türüne ve olanaklara göre farklılık gösterebilir. İşletmeler, tüm giderlerin ve gelir akışlarının doğru bir şekilde hesaplandığından emin olmak için sözleşmeleri ve yönetim belgelerini kontrol etmelidir.

3. Vergi belgeleri

Gelir tablosunun nasıl düzenlendiğine bağlı olarak, işletmelerin tüm net işletme geliri hesaplama rakamlarını elde etmek için vergi beyannamelerini veya diğer belgeleri kontrol etmesi gerekebilir. Örneğin, toplam işletme giderlerini göz önünde bulundururken, bir yatırımcı işletmenin emlak vergilerine ne kadar ödediğine dair kesin rakamlar isteyebilir (tüm vergilerin tek bir toplu toplamı yerine).

Net işletme gelirini etkileyen 3 faktör

Net işletme geliri ve sermaye oranı üç temel faktöre bağlı olarak değişebilir:

1. Kira ve boşluk oranları: Mülk sahipleri kirayı artırırsa, gecikmiş kirayı tahsil ederse veya boş birimleri doldurursa, kira gelirleri artacaktır. Diğer taraftan, kiralar düşükse veya daha fazla boş yer ve ödenmemiş kira varsa, kira geliri düşecektir.

2. Piyasa koşulları: Ekonomik değişimler boş pozisyonları ve kira tahsilatını etkileyebilir. Patlayan bir ekonomide boş pozisyonlar azalabilirken, gerileme döneminde artabilir. Konut veya ofis alanı arzı ile talebi arasında uyumsuzluk olan bölgelerde de dalgalanmalar görülebilir.

3. İşletme giderleri: Emlak vergileri, sigorta, kamu hizmetleri ve bakım dalgalanabilir. Emlak vergileri artabilir (veya ara sıra azalabilir) ve diğer maliyetler zamanla artabilir veya azalabilir.

Son sözler

Net işletme geliri, özellikle ticari gayrimenkulde karlılığın önemli bir ölçüsüdür. Ancak, borç faizini, gelir vergilerini, sermaye giderlerini veya amortismanı içermediği için net gelirden farklıdır. İdeal bir NOI yüzdesi olmasa da yatırımcılar ve borç verenler NOI ve kapitalizasyon oranlarına yakından bakarlar.

Cap oranı, bir mülkün finansman maliyetini net işletme geliriyle karşılaştırmaya yardımcı olur. NOI faiz ödemelerinden yüksekse (1'den büyük bir kapsam oranı), yatırımın muhtemelen karlı olduğuna dair iyi bir işarettir.