Quản lý tài sản liên quan đến nhiều chi phí, bao gồm bảo hiểm, bảo trì, thuế, tiện ích, cảnh quan, vệ sinh và an ninh. Khi chủ sở hữu cộng tất cả lại, họ sẽ có được một con số chính: thu nhập hoạt động ròng (NOI).
NOI có thể giúp chủ doanh nghiệp hiểu được giá trị của một bất động sản và loại lợi nhuận nào mà nó có thể mang lại. Tuy nhiên, bất kỳ ai mới tìm hiểu về NOI có thể thấy hơi khó hiểu. Đừng lo lắng. Bài viết này sẽ giải thích thu nhập hoạt động ròng là gì, cách tính và lý do tại sao nó quan trọng đối với sự phát triển của doanh nghiệp bạn.
Mục lục
NOI là gì?
Thu nhập hoạt động ròng so với thu nhập hoạt động so với thu nhập ròng
Cách tính thu nhập hoạt động ròng
Các doanh nghiệp có thể sử dụng những nguồn lực nào để tính toán thu nhập hoạt động ròng
3 yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng
Kết luận
NOI là gì?
Thu nhập hoạt động ròng cho thấy mức lợi nhuận của một khoản đầu tư bằng cách trừ chi phí hoạt động khỏi tổng doanh thu. Đây là một số liệu phổ biến trong bất động sản thương mại để đánh giá các bất động sản như tòa nhà văn phòng, khu chung cư và nhà kho.
Để tính NOI, chủ doanh nghiệp có thể cộng tất cả doanh thu từ bất động sản và sau đó trừ đi chi phí hoạt động, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, tiện ích và bảo trì. Tuy nhiên, NOI không bao gồm các chi phí như thuế thu nhập, lãi vay, khấu hao hoặc chi phí vốn vì doanh nghiệp không thể coi chúng là một phần của hoạt động hàng ngày.
NOI giống như EBITDA (Thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao), mà các ngành khác sử dụng để đo lường lợi nhuận cốt lõi của doanh nghiệp. Thông thường, các doanh nghiệp tính toán thu nhập hoạt động ròng hàng năm để tính đến các chi phí theo mùa như cảnh quan, dọn tuyết hoặc lau cửa sổ.
Nó cũng giúp đo lường lợi tức đầu tư (ROI) của một bất động sản bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa (hoặc tỷ lệ vốn hóa). Ví dụ, nếu chủ sở hữu mua một tòa nhà chung cư với giá 20 triệu đô la và tòa nhà này tạo ra 2 triệu đô la NOI hàng năm, thì tỷ lệ vốn hóa sẽ là 10% (2 triệu đô la chia cho 20 triệu đô la)
Thu nhập hoạt động ròng so với thu nhập hoạt động so với thu nhập ròng
Những thuật ngữ này nghe có vẻ giống nhau, nhưng chúng lại khác nhau. Thu nhập ròng là số tiền còn lại sau khi doanh nghiệp trừ tất cả chi phí hoạt động và không hoạt động khỏi doanh thu. Mặt khác, thu nhập hoạt động ròng chỉ là doanh thu trừ đi chi phí hoạt động.
Tương tự như vậy, thu nhập hoạt động đề cập đến số tiền mà một công ty kiếm được sau khi trang trải các chi phí hoạt động, bao gồm chi phí bán hàng, chung và hành chính (SG&A). Sự khác biệt chính là NOI chỉ tập trung vào thu nhập hoạt động, trong khi OI cũng có thể bao gồm một số chi phí không phải hoạt động.
Cách tính thu nhập hoạt động ròng
Sau đây là công thức mà các doanh nghiệp cần khi tính toán thu nhập hoạt động ròng:
Tổng thu nhập hoạt động – chi phí hoạt động = NOI
Các doanh nghiệp sẽ cần những con số chính này để tính toán NOI của họ. Một nơi tuyệt vời để bắt đầu là với tổng thu nhập hoạt động, dựa trên thu nhập tiềm năng tối đa của bất động sản nếu mọi không gian cho thuê đều được lấp đầy. Từ đó, trừ đi bất kỳ khoản doanh thu bị mất do tiền thuê chưa trả hoặc chỗ trống, sau đó trừ đi chi phí hoạt động.
Sau đây là một ví dụ đơn giản cho thấy cách tính NOI hàng năm cho một tòa nhà văn phòng:
- Diện tích văn phòng: 55,000 feet vuông.
- Giá thuê: 50 đô la Mỹ/foot vuông/năm
- Tổng thu nhập tiềm năng: 55,000 x 50 đô la Mỹ = 2,750,000 đô la Mỹ
- Thu nhập bổ sung từ máy bán hàng tự động: 30,000 đô la Mỹ
Sau đây là cách tính thu nhập hoạt động ròng của bất động sản:
Tổng thu nhập hoạt động
| ● Giá thuê 55,000 feet vuông với giá 50 đô la Mỹ/feet vuông. | USD 2,750,000 |
| ● Máy bán hàng tự động | USD 30,000 |
| ● Tổng thu nhập tiềm năng | USD 2,780,000 |
| ● Trừ chỗ trống (2,000 ft vuông với giá 50 đô la Mỹ/ft vuông) | -US $100,000 |
| Tổng thu nhập hoạt động: | $2,680,000 |
Tiếp theo là lấy tổng chi phí hoạt động. Sau đây là ví dụ về cách tính biến này:
Chi phí hoạt động
| ● Thuế tài sản | USD 400,000 |
| ● Quản lý xây dựng tại chỗ | USD 200,000 |
| ● Bảo hiểm | USD 80,000 |
| ● Tiện ích | USD 70,000 |
| ● Bảo trì | USD 100,000 |
| Tổng chi phí hoạt động: | US $850,000 |
Với cả hai giá trị trong tay, giờ đây các doanh nghiệp có thể tính toán NOI bằng phương trình được cung cấp ở trên:
2,680,000 triệu đô la Mỹ – 850,000 đô la Mỹ = 1,830,000 đô la Mỹ
Sau đó, các doanh nghiệp cũng phải xác định tỷ lệ vốn hóa bằng cách chia NOI cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Giả sử chủ sở hữu đã mua tòa nhà với giá 35 triệu đô la Mỹ. Tính toán tỷ lệ vốn hóa sẽ như sau:
1,830,000 đô la Mỹ ➗ 35,000,000 đô la Mỹ = 0.05 hoặc 5%
Thu nhập hoạt động ròng và chi phí nợ
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) thường được so sánh với các khoản thanh toán lãi vay nợ của bất động sản, qua đó cung cấp cho chủ sở hữu tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR). Tỷ lệ này cho thấy bất động sản có thể trang trải các khoản thanh toán nợ tốt như thế nào—nói cách khác, NOI của bất động sản cao hơn hay thấp hơn chi phí lãi vay bao nhiêu.
Cả chủ sở hữu bất động sản và bên cho vay đều xem xét DSCR khi quyết định các điều khoản tài trợ hoặc liệu có đáng để theo đuổi khoản vay hay không. DSCR trên 1 có nghĩa là bất động sản có thể trang trải được khoản nợ của mình, điều này là cần thiết cho một khoản đầu tư có lãi. Ví dụ, nếu chủ sở hữu trả một nửa bất động sản trị giá 35 triệu đô la Mỹ bằng tiền mặt và tài trợ 17.5 triệu đô la Mỹ bằng khoản vay 4%, thì chi phí lãi suất hàng năm sẽ là 700,000 đô la Mỹ. Sau đây là cách tính DSCR:
NOI (1,830,000 đô la Mỹ)➗Lãi suất (700,000 đô la Mỹ) = 2.61 hoặc 2.61 đô la Mỹ
Dựa trên phép tính này, tòa nhà trong ví dụ tạo ra 2.61 đô la Mỹ thu nhập hoạt động ròng cho mỗi đô la hoặc chi phí lãi vay. Điều này có nghĩa là khoản đầu tư này đáng giá về mặt tài chính.
Doanh nghiệp có thể sử dụng những nguồn lực nào để tính toán thu nhập hoạt động ròng?
Để tính toán thu nhập hoạt động ròng, doanh nghiệp phải tập hợp một số tài liệu quan trọng. Vì vậy, khi chủ sở hữu sẵn sàng tính toán, họ phải có các tài liệu sau:
1. Báo cáo thu nhập
Báo cáo thu nhập của công ty, theo dõi doanh thu và chi phí của công ty trong một khoảng thời gian nhất định, là công cụ chính để tính toán thu nhập hoạt động ròng. Tài liệu này bao gồm tất cả các con số mà doanh nghiệp cần, ngay cả đối với thu nhập hoạt động và thu nhập ròng. Vì lý do này, báo cáo thu nhập là nguồn thông tin hữu ích để có được bức tranh rõ ràng về hiệu suất tài chính của công ty.
2. Tài liệu quản lý tài sản
Chi phí hoạt động là một phần cốt lõi trong việc tính toán NOI, nhưng chúng có thể khác nhau tùy thuộc vào loại bất động sản và tiện nghi. Các doanh nghiệp phải kiểm tra hợp đồng và tài liệu quản lý để đảm bảo rằng tất cả các chi phí và luồng doanh thu được hạch toán chính xác.
3. Tài liệu thuế
Tùy thuộc vào cách lập báo cáo thu nhập, doanh nghiệp có thể cần kiểm tra tờ khai thuế hoặc các tài liệu khác để có được tất cả các con số tính toán thu nhập hoạt động ròng. Ví dụ, khi xem xét tổng chi phí hoạt động, nhà đầu tư có thể muốn biết số liệu chính xác về số tiền doanh nghiệp đã trả cho thuế tài sản (thay vì chỉ là một khoản tiền trọn gói của tất cả các loại thuế).
3 yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động ròng
Thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ vốn hóa có thể thay đổi do ba yếu tố chính:
1. Giá thuê và tỷ lệ trống: Nếu chủ sở hữu bất động sản tăng tiền thuê, thu tiền thuê quá hạn hoặc lấp đầy các đơn vị trống, thu nhập cho thuê của họ sẽ tăng. Ngược lại, thu nhập cho thuê sẽ giảm nếu tiền thuê thấp hơn hoặc có nhiều chỗ trống và tiền thuê chưa thanh toán.
2. Điều kiện thị trường: Những thay đổi về kinh tế có thể tác động đến tình trạng nhà trống và thu tiền thuê nhà. Trong nền kinh tế đang bùng nổ, tình trạng nhà trống có thể giảm, trong khi trong thời kỳ suy thoái, tình trạng nhà trống có thể tăng. Những khu vực có sự mất cân bằng giữa cung và cầu về nhà ở hoặc không gian văn phòng cũng có thể có biến động.
3. Chi phí hoạt động: Thuế tài sản, bảo hiểm, tiện ích và bảo trì có thể thay đổi. Thuế tài sản có thể tăng (hoặc đôi khi giảm) và các chi phí khác có thể tăng hoặc giảm theo thời gian.
Kết luận
Thu nhập hoạt động ròng là thước đo quan trọng về lợi nhuận, đặc biệt là trong bất động sản thương mại. Tuy nhiên, nó khác với thu nhập ròng vì nó không bao gồm lãi vay, thuế thu nhập, chi phí vốn hoặc khấu hao. Mặc dù không có tỷ lệ NOI lý tưởng, các nhà đầu tư và bên cho vay vẫn xem xét kỹ lưỡng NOI và tỷ lệ vốn hóa.
Tỷ lệ vốn hóa giúp so sánh chi phí tài trợ cho một bất động sản với thu nhập hoạt động ròng của nó. Nếu NOI cao hơn các khoản thanh toán lãi suất (tỷ lệ bao phủ lớn hơn 1), thì đó là dấu hiệu tốt cho thấy khoản đầu tư có khả năng sinh lời.
